چگونه یک قرارداد مشارکت مدنی بنویسیم | وکیل قرارداد نویسی
چگونه یک قرارداد مشارکت مدنی بنویسیم | وکیل قرارداد نویسی
وکیل اکبر فتح اللهی در گفتگو با رادیو ایران در مورد نحوه نگارش قرارداد بیان نمودند که ابتدا به این سوال باید پاسخ داد که ! چگونه یک قرارداد مشارکت مدنی بنویسیم ؟ وکیل پایه یک دادگستری با سلام جناب وکیل من یک صاحبخانه هستم در اصل مالک یک ساختمان که مشاوره حقوقی میخواستم ما برای بازسازی ملک شروع کردیم به گمانه زنی باذ پیمانکاران و حالا با یک نفر به توافق حقوقی رسیدیم حالا میخوایم یک وکیل دادگستری برای ما یک قرارداد مشارکت تنظیم بکنه تا ملک توسط سازنده مورد ساخت وساز قرار بگبره میخوایم از اول با مشاوره حقوقی ملکی جلو بریم تا در آینده با مشکلی مواجه نشیم چون خیلی ها رو میشناسم از دوستان که با مشکل مواجه شدن جناب وکیل در برنامه رادیویی شما شنیدم که شرط داوری رو باید از قرارداد مشارکت حذف کرد میخواستم بدونم چرا ویه چه علت باید این شرط داوری حذف کرد چون ما این شرط رو تو قرارداد گذاشتیم نکته بعد اینکه شرط فسخ قرارداد رو چطور باید بنویسیم تا در موقع لزوم به مشکل برنخوریم از شما خواهش میکنم ما رو راهنمایی بکنید در مورد قراردادها واینکه نکات اساسی در تنظیم قرارداد چی هست که ماباید رعایت کنیم ضمننا ما میخوایم برای قرارداد ی ضمانت پولی و مالی بگذاریم مثل وجه التزام ولازم هست جناب وکیل مبلغ اون رو مشخص کنیم لطفابرای ما یک وقت مشاوره حقوقی ملکی بگذارید برای تنظیم قرارداد مشارکت ساختمانی ما وکیل دادگستری که به بعنوان وکیل قرارداد نویسی شناخته می شود باید بتواند به چهار موضوع اساسی اشراف کامل داشته باشد و از پس چهار تجربه اساسی بربیاید اول اینکه قرارداد را بشناسد قرارداد بسیار وسیع تر از عقد حقوقی و یا عقد قانونی است وکیل قرارداد نویسی تفاوت عقد و قرارداد را می داند دوم آنکه پس از شناخت قرارداد نحوه نگارش قرارداد را بطور کامل فراگرفته باشد وکیل قرارداد نویسی نگارش قرارداد را خوب می داند . شما اگر لیست بهترین وکلای تنظیم قرارداد را هم داشته باشید اطمینان باید داشته وکیل شما علاوه بر قرارداد و نگارش قرارداد از نگارش قرارداد حقوقی و فنی اطلاعات کامل داشته و همه چیز را می داند . سومین نکته وکیل قرارداد نویسی است البته وقتی ما از وکیل قرارداد صحبت می کنیم موضوع ما می تواند وکیل قرارداد پیمان کاری هم باشد . تعرفه قرارداد توسط وکیل کاملا موضوع توافقی است و نمی توان کسی را مجبور به مبلغ مشخصی کرد یعنی وکیل قرارداد نویسی می تواند حتی تا مبلغ یکصد میلیون تومان برای تنظیم قرارداد مبلغ را در یافت کند ولی شروع هزینه وکیل قرارداد نویسی از میبلغ ۵ میلیون تومان است که برای قراردادهای بسیار ساده دوطرفه دریافت می شود . پس دقت کنید هزینه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هم همین طور است و وکیل قرارداد نویسی طی توافق و بررسی اولیه اقدام به تنظیم قرارداد می نماید . همین طور است برای وکیل قرارداد کار و وکیل قراردادهای تجاری که توافق اصل در یافت حق الوکاله است و نه تعرفه ! البته وکیل قرارداد نویسی می تواند بعنوان وکیل ملکی هم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت اهتمام بورزد .
چگونه یک قرارداد مشارکت مدنی بنویسیم | وکیل پایه یک دادگستری |قرارداد
وکیل اکبر فتح اللهی در گفتگو با رادیو ایران : همان طور که در برنامه رادیویی خدمت عزیزان بیان نمودم قرارداد و قراردادها ۴ رکن اساسی دارند که یکی از آن ارکان تعریف قرارداد ویا عقد در قالب حقوقی مشخص ویا قالب حقوقی نامشخص است قرارداد ی عقدی است که الزاما عنوان معین در عقود نداشته و احتمالا در قالب ماده ۱۰ قانون مدنی مورد برررسی قرار می گیرد فلذا قرارداد مشارکت مدنی هم می تواند در این قالب حقوقی پی ریزی شود تو مورد بررسی بیشتر قرار بگیرد .
چگونه یک قرارداد مشارکت مدنی بنویسیم | وکیل پایه یک دادگستری |قرارداد
وکیل اکبر فتح اللهی در گفتگو با رادیو ایران بیان نمودند که : برای نوشتن یک قرارداد اگر قرارداد مشارکت مدنی هم باشد ابتدا باید یک پیش نویس قرارداد تهیه و تنظیم کرد و تمامی اصول و قواعد قراردادی و غیر قراردادی را روی کاغذ آورد بعد از فهمیدن این که از قرارداد مشارکت دقیقا چه می خواهیم تازه تلاش حقوقی ما برای نوشتن یک قرارداد شروع می شود و این که قرارداد بصورت رسمی باشد ویا عادی از این مرحله به بعد می باشد . بعد از نوشتن یک پیش نویس قرارداد مشارکت وقت تبدیل آن به قرارداد واقعی می رسد و آن زمانی است که یک وکیل خبره وباتجربه شروع به طراحی نگارش یک قرارداد مشارکت می کند . ضمننا از سپردن نگارش قرارداد مشارکت مدنی به بنگاهی و املاک جدا خودداری شود که جز حسرت و پشیمانی رفت و امد به دادسرا بابت کلاهبرداری و تحصیل مال از طریق نامشروع چیزی بدنبال نخواهد داشت علت هم عدم تخصص املاکی ها در مورد نگارش قرارداد مشارکت مدنی و قرارداد مشارکت ساخت وساز هست . که املاکی ها هیچ گونه اطلاعات حقوقی از آن بعنوان وکیل پایه یک دادگستری ندارند .
ممنون از برنامه خوبتون دررادیو وتلویزیون
فرق مالکبت و سرقفلی چیست ؟ قرارداد فروش سرقفلی مغازه ؟
انتقال سرقفلی
در خصوص انتقال سرقفلی باید بین انتقال سرقفلی ناشی حق کسب و پیشه(۱۳۵۶) وسرقفلی واقعی(۱۳۷۶) تفکیک قائل شد
انتقال حق کسب و پیشه: اگر قرارداد اجاره مشمول اجاره های سال ۱۳۵۶ باشد؛ در صورتی می توان حق کسب و پیشه را انتقال داد که اولا مالک اجازه صریح به انتقال داده باشد، دوما انتقال با سند رسمی باشد و سوما انتقال برای شغل مشابه باشد .
اگر قرارداد اجاره ای مشمول سال ۱۳۵۶ باشد و مستاجر حق انتقال به غیرنداشته باشد؛ مالک باید در مقابل تخلیه محل توسط مستاجر کل حق کسب و پیشه را به او بپردازد اما اگر این کار را نکرد مستاجر می تواند برای گرفتن مجوز انتقال به دادگاه مراجعه کند.
انتقال سرقفلی: اما در خصوص انتقال سرقفلی( سرقفلی واقعی) زمانی می توان سرقفلی را انتقال داد که بین مالک و مستاجر در این خصوص توافق شده باشد و یا مالک مستاجر را از انتقال منع نکرده باشد.
اما امروزه اغلب مستاجرین با پرداخت درصدی از ارزش سرقفلی اقدام به گرفتن رضایت مالک برای انتقال می نمایند همچنین لازم به ذکر است که در صورت فوت مستاجر این حق انتقال سرقفلی خود به خود به ورثه مستاجر منتقل می شود و ورثه مستاجر نیز می توانند طبق موارد گفته شده سرقفلی را انتقال دهند.
در خصوص امکان گرفتن اجازه انتقال از دادگاه یا همان تجویز انتقال منافع ریزه کاری هایی وجود دارد که اغلب ناشی از ندانستن قانون حاکم بر اجاره وروابط آن است ولذا می طلبد که حتما با یک وکیل متخصص املاک و سرقفلی مشورت بگیرید تا به شکل درست وبا قانون درست و استناد قانونی شما را راهنمایی نماید.
معیار تشخیص مبلغ سرقفلی
سوالی که در این خصوص مطرح می شود میزان مبلغ سرقفلی یا حق کسب پیشه چگونه تعیین می شود؟ چه ضابطه ای برای تعیین این حق وجود دارد؟ دراین خصوص باید توجه داشت که برای تعیین میزان سرقفلی، موقعیتی که ملک در آنجا قرار دارد و ویژگی های ملک، معیاری برای تشخیص و تعیین این میزان قرار داده شود. .
میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت ملک در ارتباط است اما مقدار حق کسب و پیشه به تعداد مشتری ها و رونق محل مرتبط است.
برای مثال محل بنا،مدت اشتغال مستاجر ،نوع کسب و کار و تجارت، مخارج مستاجر برای ملک و…معیار قرار می گیرد. به طور کلی قانون معیار مشخصی در این زمینه عنوان نکرده است.
آیا انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن است؟
در خصوص اجاره های سال ۱۳۵۶ انتقال سرقفلی ای که ناشی از حق کسب و پیشه است، باید صراحتا در قرارداد اجازه داده شود زیرا در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ اصل بر عدم انتقال منافع است مگر اینکه مالک صراحتا اجازه ی انتقال منافع را داده باشد.پس مالک می تواند ملک را تخلیه کند زیرا مستاجر بدون اجازه ی او منافع را منتقل کرده است ولی باید نصف حق کسب و پیشه را به او بپردازد.
نکته ای که باید توجه کرد این است که هر نوع انتقالی حتی اگر در قالب قراداد هم نباشد موجب تخلیه می شود. مانند انتقال به دیگری برای استفاده از مکان مورد نظر بدون بستن قرارداد هم باعث تخلیه و پرداخت نصف مبلغ کسب و پیشه است.
نکته ی دیگر اینکه انتقال حق کسب و پیشه شخصی که حق انتقال دارد هم شرایط دارد یک اینکه باید منافع ملک را برای همان شغل انتقال دهد دو اینکه انتقال باید با سند رسمی باشد. اگر اینها هم محقق نشود مالک حق تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه را داراست.
در خصوص اجاره هایی که مشمول سال ۱۳۷۶ به بعداست(سرقفلی واقعی) اصل بر انتقال است حتی اگر در قرارداد از انتقال صحبت نشده باشد؛ اما اگر شرط عدم انتقال ملکی گذاشته شود و برخلاف این شرط صاحب سرقفلی، ملک را منتقل کند؛ مالک می تواند تخلیه او را از دادگاه بخواهد اما باید تمام مبلغ سرقفلی را به او بپردازد.در این حالت مالک می تواند با پرداخت تمام مبلغ سرقفلی، مستاجر را بیرون کند.
مالیات ملک دارای حق کسب و پیشه و تجارت برعهده کیست؟
مالیات ناشی از عین ملک برعهده مالک ملک است و مالیات و عوارض مربوط به فعالیت های تجاری مستاجر، برعهده مستاجر است.
نتیجه گیری
حق کسب و پیشه ناشی از فعالیت و مشهور شدن یک مکان تجاری توسط مستاجر است یعنی به مرور زمان به وجود می آید اما سرقفلی به محض عقد اجاره قابل دریافت است.
برای انتقال حق کسب و پیشه (که در عرف سرقفلی نامیده می شود) و سرقفلی واقعی یک سری شرایط وجود دارد که اگر رعایت نشود؛ منجر ب تخلیه ملک می شود.
انتقال سرقفلی، سلب حق انتقال، انتقال کلیدی، قانون حاکم برای انتقال ملک و… همه و همه مسائل تخصصی رشته حقوق هستند که حتی بسیاری از وکلا و مشاوران حقوقی هم این ها را با هم یکی تصور می کنند و در نتیجه با یک دفاع غیر مستند نتیجه دعوا عوض خواهد شد. لذا قبل از هر نوع اقدامی، در خصوص حق کسب و پیشه و سرقفلی خود با وکلای متخصص سرقفلی وکیل تاپ که صرفا در زمینه املاک و سرقفلی به شکل تخصصی و مو شکافانه فعالیت دارند؛ مشورت بگیرید.
سوالات متداول
آیا سرقفلی قابل اسقاط است؟
سرقفلی اگر به معنی سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه باشد خیر اسقاط حقی است که هنوز به وجود نیامده و قابل اسقاط نیست
سرقفلی همان حق کسب و پیشه است؟
خیر این دو در جزییات و ریزه کاری ها و قانون حاکم بسیار با هم متفاوتند
انتقال سرقفلی چگونه است؟
اگر سرقفلی سال ۵۶ مد نظر است که انتقال باید با سند رسمی و برای شغل مشابه باشد ولی سرقفلی سال ۷۶ با توافق منتقل می شود
حمید محمدی از تهران موضوع سوال در رادیو : قراردادها : قرارداد مشارکت
قراردادمشارکت با پزشک
یکی از راههای سرمایه گذاری نوشتن قرارداد مشارکت است البته بعضی اوقات قرارداد مشارکت شما جنبه علمی و خدماتی هم دارد مثل قرارداد مشارکت با پزشک که البته نحوه نوشتن آن بسیار مهم است . قرارداد مشارکت با پزشک باید براساس ۳ اصل اساسی باشد اول این که جنبه خدماتی و صنفی نظام پزشکی رعایت شود . دوم آنکه در قرارداد مشارکت با پزشک باید نوع مشارکت پزشک و حدود مشارکت پزشک ذکر شود و مسسوولیت حرفه ایی پزشک محدود به خود او باشد و مسایل فنی را شخصا بعهده بگیرد نکته دیگر آنکه در قرارداد مشارکت با پزشک نباید الفاظ مربوط به قرارداد مشارکت بازرگانی ویا قرارداد مشارکت با سود ثابت ذکر شود چون باید قرارداد مشارکت با پزشک براساس مبانی فنی پزشکی و تعداد مراجعیین باشد . پس دقت کنید در نوشتن قرارداد مشارکت از مثلا قرارداد مشارکت در مغازه استفاده نکنید که اصول آنها باهم فرق می کنند . قرارداد مشارکت املاک بهیچ وجه مناسب مسایل پزشکی و صنفی نیست و بهترین کار برای این موضوع وکیل پزشکی است . وکیل پزشکی قانونی در تهران ویا وکیل پزشکی در مشهد و یا وکیل پزشکی در اصفهان بهترین گزینه ها برای امور تنظیم قرارداد مشارکت با پزشک هستند . بهترین وکیل پزشکی که بعنوان بهترین وکیل قصورپزشکی فعالیت می کند قطعا اطلاعات مناسب تری برای این موضوع دارد . نکته دیگر این که توجه به جرم پزشکی در قرارداد مشارکت با پزشک بسیار مهم است و نباید از آن غافل شد .
مطالب مرتبط
در ادامه بخوانید چگونه یک قرارداد بنویسیم
در ادامه بخوانید نحوه تنظیم یک قرارداد مشارکت ساخت وساز چگونه است
در ادامه بخوانید قرارداد اجاره را چگونه تنظیم کنیم