ایا تخلیه مستاجر زودتر از موعد امکان دارد ؟
اجارهنامه چیست؟وتخلیه مستاجر چگونه انجام می شود .
در توضیح شرایط تخلیه مستاجر بعنوان وکیل پایه یک دادگستری توضیح خواهم داد که :اجارهنامه یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستأجر بسته میشود و بیانگر تعهداتی است که باید طرفین قرارداد به آن عمل کنند. قراردادی که اعتبار آن به ذکر مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد بیان نشود، دارای اعتبار نیست.و این قرار داد در تخلیه مستاجر بسیار مهم است
البته این قرارداد می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد. مهم اینست که یک وکیل ویا وکیل ملکی ان را تنظیم کرده باشد نه املاکی یادتان باشد قولنامه حتی در فرم چاپی یک قرارداد عادی است .حتی قرارداد که در ان از تخلیه مستاجر صحبتی شده باشد . حال اگر به هر دلیلی بین دو طرف قرارداد مشکلاتی ایجاد شود، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن‌ها درنظر گرفته است.
اگر اجارهنامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیۀ مستأجر را بگیرد.
با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، درخواست صدور اجراییه انجام میشود.دقت کنید بعنوان وکیل دادگستری و مشاور حقوقی اعلام می کنم فقط قرارداد دفتر خانه رسمی است .
امروزه اجاره کردن و اجاره دادن منزل، یکی از بحث‌برانگیزترین کارهایی است که متأسفانه در برخی از موارد باعث بروز مشکلاتی برای افراد میشود. یکی از این مشکلات، عدم رعایت بندهای قرارداد اجارهنامه توسط مستأجر است که راهی جز گرفتن حکم تخلیه و خواستن عذر مستأجر توسط صاحبخانه مبنی بر تخلیۀ منزل و نهایتاً گرفتن حکم تخلیه مستأجر، نخواهد بود.
در ادبیات قانونی، صاحبخانه موجر و فردی که خانه‌ای را اجاره می‌کند، مستأجر نامیده میشود. بین این دو قراردادی با قوانین و تعهداتی بسته میشود که رعایت کردن آن‌ها از سوی دو طرف لازم و ضروری است.
در مدت زمانی که قرارداد بین دو طرف برقرار است و هر دو به تعهدات آن پایبند هستند، مشکلی پیش نخواهد آمد و با مسائلی مانند حکم تخلیه روبه‌رو نخواهیم بود اما در صورت بروز اختلاف، صاحبخانه می‌تواند درخواست حکم تخلیه بدهد. در این مقاله به بررسی روش‌هایی برای دریافت حکم تخلیه می‌پردازیم.
انواع اجارهنامه به بیان وکیل پایه یک دادگستری
اجاره‌نامه‌های معتبر و قابل قبول از دید قانون بر سه نوع هستند که بعدا بتوان برای ان حکم تخلیه مستاجر را گرفت . اجارۀ محل سکونت یا منزل، اجارۀ محل کسب یا تجارت و اجارۀ محل‌هایی مانند درمانگاه، موسسه خیریه که درواقع در گروه محل‌های مسکونی به شمار می‌رود.
همان گونه که بیان شد، طبق قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته میشود، مستأجر با پرداخت مبلغی به عنوان اجارهبها، به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته میشود و این مسئله با خود موضوع اجاره کاملاً متفاوت است. در صورتی که شرایط زیر اتفاق افتاد، موجر می‌تواند حکم تخلیۀ مستأجر را از مراکز قانونی دریافت کند.
وکیل ملکی :در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
۱.زمانی که مدت اجاره در قرارداد به اتمام رسیده باشد، ولی مستأجر همچنان در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نمی‌کند.البته بهتر است امر تخلیه را وکیل دادگستری ویا مشاور حقوقی انجام دهد تا مشکلی پیش نیاید .
۲.با گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجارهبها، مستأجر هیچ مبلغی را به موجر پرداخت نکرده باشد.
۳.مستأجر از ملکی که اجاره کرده است، در مواردی که غیر مشروع است استفاده کند.
۴.مستأجر ملکی را که اجاره کرده است، به شخص دیگری انتقال داده باشد.
در چهار مورد ذکرشده، موجر می‌تواند برای تخلیۀ منزل، اقدام به گرفتن حکم تخلیه مستاجر را از مراکز قانونی کند. البته قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته میشود، می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.
حال اگر این قرارداد، به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر باید با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیه را اخذ و سپس به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه صورت پذیرد.
حکم تخلیه مستاجر وبیان نکات ریز ان توسط وکیل پایه یک
به شرح ماده ۴۴۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها، مالک منافع عین مورد اجاره میشود، نه خود موضوع اجاره. در خصوص نکات کاربردی اجاره به اجاره نامه و شرایط و ضوابط تنظیم آن مراجعه فرمائید.
تنظیم قرارداد اجاره هم بصورت عادی هم بصورت رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در دفاتر مشاورین املاک مبادرت به تنظیم قرارداد می نمایند. باید توجه داشت که در قراردادهای عادی حتماً دونفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء نمایند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند شوند.
مطابق با بند ب ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴/۰۹/۱۶ رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد.
تخلیهپس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع رسیدگی کننده صادرمی گردد و اگر مدت اجاره منقضی نگردیده باشده پس از تعیین وقت و رسیدگی و در صورت ذی حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، حکم تخلیه صادر می گردد. حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی می باشد.
همانطور که در فوق اشاره گردید برای رسيدگي به درخواست تخليه عين مستاجره چنانچه ملك مورد اجاره مسكوني باشد، به موجب مقررات قانون شوراي حل اختلاف، در صلاحيت شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملك تجاري و تابع مقررات پرداخت حق كسب و پيشه و سرقفلي باشد مرجع درخواست تخليه مستاجر از دادگاه محل خواهد بود. همچنين به موجب مقررات شوراي حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخليه ملك مورد اجاره به طرفيت دواير، سازمان‌ها و نهادهاي دولتي مطرح شود شوراي حل اختلاف فاقد صلاحيت رسيدگي است و مرجع رسيدگي به آن دادگاه محل خواهد بود.
پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.
اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و… از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر می باشد.
اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره فرم اجرائیه از قسمت اجرای اداره ثبت اسناد تهیه و پس از تکمیل، درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره تنظیم کرده به عمل می آید و دفتر خانه اقدام به صدور اجرائیه نموده و اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال و آن اداره ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ اقدام نموده و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ نماید و مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید. جهت اجرای حکم تخلیه موجر موظف است مبلغ ودیعه و یا رسید پرداخت آن به مستاجر را به دایره اجرا تسلیم نماید. در صورت ادعای مالی نسبت به مستاجر، موجر همزمان در دادگاه یا مرجع صالح اقامه دعوی نموده و دستور توقیف تمام یا قسمتی مبلغ ودیعه را به دایره اجرا تحویل می دهد.تخلیه ملک
اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و… باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام نماید، بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه یا شورای حل اختلاف حسب مورد (تا ۲۰ میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف و مازاد آن در صلاحیت دادگاه می باشد) مراجعه و دادخواست جداگانه تقدیم نماید و با درخواست و صدور قرارتامین خواسته نیز می تواند مبلغ ودیعه را نزد شورا یا دادگاه توقیف نماید (پس از پرداخت خسارت احتمالی) تا پس از صدور و قطعی شدن رای مبلغ مورد حکم از آن محل برداشت گردد. بهتر است اقامه این دعوی قبل از درخواست تخلیه صورت پذیرد تا گواهی توقیف مبلغ ودیعه یا گواهی تقدیم دادخواست، همزمان با درخواست تخلیه مستاجر به مرجع رسیدگی کننده، تقدیم گردد.
اکبر فتح اللهی
وکیل پایه یک دادگستری
کارشناس دعوت شده به شبکه ۲ سیما