چگونه یک قرارداد اجاره بنویسیم ؟
یکی از مشکلات مالکین منازل ویا مالکین محل های کسب و تجاری تنظیم قرارداد می باشد ما در این مقاله سعی خواهیم کرد نکات مهم قرارداد اجاره را توضیح داده و شما را در تنظیم یک قرارداد اجاره یاری کنیم تا با خواندن این مقاله حداقل اطلاعات مهم حقوقی مربوط به تنظیم قرارداد اجاره برای شما روشن شده تا در هنگام معاملات اجاره املاک برای شما کاربرد داشته باشد .دقت داشته باشید ترجیح اینست که وکیل قرارداد اجاره را تظیم نمایید .چراکه تسلط او به قانون و رویه دادگاهها در امور املاک بسیار راهگشا خواهد بود .واز نتایج زیان بار بعدی جلوگیری خواهد کرد .ضمننا دقت داشته باشید که مهم نیست قرارداد اجاره را بنگاه املاک تنظیم کند وفرم چاپی املاک قرارداد را رسمی نمی کند بلکه قرارداد از نوع عادی خواهد بود .
تعریف حقوقی قرارداد اجاره :
اجاره قراردادی است که یک نفر برای مدت معینی در ازای مبلغ مشخصی ملک مسکونی ویا تجاری خود را واگذار می نماید .البته دقت داشته باشید که قصد ما نوشتن مطالب غیر کاربردی حقوقی نیست بلکه توجیحه مخاطب برای انجام امور روزانه او می باشد اولین مطلبی که در خصوص قرارداد اجاره مهم است تنظیم ان توسط فرد کارشناس می باشد .که متاسفانه ۹۰ درصد تنظیم کنندگان قرارداد اجاره از امر کارشناسی بی بهره هستند واما شرایط اجاره که در ذیل بطور کامل ان را توضیح می دهیم .
۱- موجر باید مالك خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین كسی غیر از مالك یا وكیل او نمی تواند ملكی را به اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را كه اجاره كرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینكه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد
۲-مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یك سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یك سال تعیین می شود
۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین كودكان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملك را به اجاره بدهند یا ملكی را اجاره كنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره كند یا اجاره بدهد
۴-اجاره كتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره به صورت كتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا كنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد كتبی تنظیم نكنند با مشكلات فراوانی مواجه می گردند كه باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
تكالیف موجر ( صاحب ملک استیجاری مسکونی اداری ویا تجاری )
۱- تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجرنماید
۲- بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر می گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند
۳-انجام تعمیرات كلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات كلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آنرا انجام دهد.
تكالیف مستاجر
۱-پرداخت كرایه : معمولا پرداخت كرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت كند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی كه مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن كامل می كند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی كه مستاجر رهن كامل می كند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا كرایه ای در كار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت كم باشد موجر اجاره بها (كرایه ) هم می گیرد
۲- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
۳-.انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و كلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این كارها را انجام دهد
۴-.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می كند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت كند
۵-.جلوگیری نكردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر كلی پیدا كند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجرنباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت كند
۶- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره : مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده كند كه خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران كند
۷- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای : اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره كرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
تقاضای مهلت برای تخلیه ملک
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نكند موجر به دادگاه مراجعه میكند تا مستاجر را به تخلیه ملك مجبور نماید اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه كند و تقاضای مهلت كند دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یك ماه به او مهلت می دهد تا ملك را تخلیه كند در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یك ماه را هم بپردازد
دقت در تنظیم قرارداد اجاره
با توجه به اینكه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل كسب و تجارت)وجود دارد موجران و مستاجران حتما باید از وكلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره مند شوند زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نكردن شرایط قانونی ممكن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملك خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ كلانی سر قفلی به مستاجر بپردازد .
یا ممكن است مستاجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سر قفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود
سرگردانی در دادگاهها: بنابراین برای پیش گیری از ضایع شدن حقوق موجر و مستاجر و همچنین جلوگیری از سرگردانی آنها در راهروهای دادگستری عاقلانه این است كه در تنظیم اجاره از نظر و كمك وكیل یا مشاوره حقوقی حتما استفاده شود .
و اما توصیه حقوقی ما در این زمینه : همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم نمایید در غیر اینصورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (تخلیه فوری ملک) بهره مند نخواهید شد.