وکیل متخصص امور ملکی چه مشخصاتی دارد ؟
خیلی از اوقات مراجعین برای حل مشکلات حقوق ملکی خود نیازمند وکیل متخصص امور ملکی ویا وکیل متخصص دعاوی ملکی هستند ویا از مشاوره حقوقی وکیل متخصص در امور ملکی بی بهر هستند ویا کلماتی چون وکیل ملکی در تهران ویا وکیل ملکی در کرج در اینترنت جستجو می کنند ویا وکیل متخصص املاک را بهترین روش برای مشاوره حقوقی با وکیل ملکی که وکیل پایه یک دادگستری نیز هستند بررسی رزومه شخصی وکیل است چیزی که موسسات حقوقی در پس عناوین ان را پنهان می کنند .وبعد از قبولی وکالت متوجه بی کیفیت بودن خدمات خواهید شد .پس توصیه ما مشاوره حقوقی با وکیل دادگستری با مشخصات معین می باشد .
حتما بخوانید :سرقفلی مغازه چیست ؟
دعاوی ملکی یکی از عنوانی است که توسط وکیل امور ملکی در دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری مطرح می شود. در این مجموع موضوعات متنوعی مطرح می شود. مانند دعوای الزام به تنظیم سند , الزام به اخذ پایان کار , الزام به ایفای تعهد , الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و… همه ی این موضوعات در دایره دعاوی ملکی قرار می گیرد. منظور از ملک مشاع ملکی است که میان چند نفر مشترک است و در قبال آن ملک استعمال می شود. ممکن است دو یا چند نفر ملکی را به شرکت مالک باشند بدون اینکه سهم هر کدام از آنان از نظر حدود و مشخصات مشخص باشد این ملک مشاع بین مالکین است و اگر مالکین با رضایت هم قسمت های معلوم و مجزا را برای هر یک شرکا مشخص و تصرف کردند به عبارت دیگر در ازای سهم مشاعی قسمت معی از ملک را اختصاص به مالک معین دادند سهم هر یک را مفروز می نامیم. اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار میرود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین مطرح باشد. یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا مستقلاً از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود.
ویژگی های وکیل متخصص ملکی
وکیل ملکی علاوه بر ویژگی های عموم وکلا باید در حوزه املاک متخصص باشد و بر قانون آیین دادرسی مدنی تسلط کامل داشته باشد همچنین در حوزه حقوق خصوصی و قراردادها حرفه ای باشد.
به آن دسته از دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری که به نوعی موضوع آن ها املاک است، دعاوی ملکی گفته می شود.همچنین وکیل امور ملکی، وکیلی است که در زمینه تنظیم قراردادهای تجاری و بین المللی، تنظیم عقد نکاح، تعیین داور در قراردادها و اختلافات خانوادگی، امور بیمه، تقسیم ارث و منافع تخصص دارد. وکیل ملکی علاوه بر ویژگی های عموم وکلا باید در حوزه املاک متخصص باشد و بر قانون آیین دادرسی مدنی تسلط کامل داشته باشد همچنین در حوزه حقوق خصوصی و قراردادها حرفه ای باشد.
هریک از طرف قرارداد نقل و انتقال املاک برای احقاق حقوق ملکی خود و همچنین تنظیم و امضای اسناد و قراردادها می توانند به وکیل امور ملکی مراجعه نمایند.واز ایشان در زمینه املاک مشاوره بگیرند .
معرفی انواع دعاوی ملکی
انواع دعاوی ملکی به چند دسته دعاوی حقوقی املاک، دعاوی ثبتی و دعاوی کیفری مرتبط به املاک تقسیم می‌شود و بر اساس قانون هر یک شامل موارد زیر خواهند شد .دعاوی حقوقی املاک مرتبط با دعاوی همچون الزام تنظیم سند رسمی، الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، ابطال قرارداد، فسخ قرارداد، کلیه دعاوی راجع به موقوفات عام و خاص، اخذ و مطالبه اجور معوقه، اخذ و مطالبه اجرت‌المثل، تعدیل اجاره‌بها، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶، تخلیه اماکن تجاری و مسکونی مشمول قانون سال ۱۳۷۶، تخلیه اماکن مسکونی مشمول قانون سال ۱۳۶۲، تجویز انتقال منافع، اخذ به شیعه، مطالبه ثمن و الزام به تحویل مبیع است.دعاوی ثبتی درواقع جزئی از دعاوی حقوقی هستند اما این دعاوی به دلیل اهمیتی که دارند ازنظر قانون در دسته‌ای جداگانه موردبررسی قرار می‌گیرند و درواقع دعاوی ثبتی شامل ابطال سند رسمی، ابطال اجرائیه ثبتی، ابطال عملیات ثبتی کمیسیون‌های ثبتی، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت، افراز ملک، ابطال سند مالکیت معارض، ابطال معامله معارض، اجرای ثبت، توقیف عملیات اجرایی و ابطال عملیات اجرایی ثبت و … است.دعاوی کیفری مرتبط به املاک به بررسی این می‌پردازد که در مورد املاک جرمی اتفاق افتاده باشد. بر اساس قانون مهم‌ترین دعاوی کیفری که در مبحث املاک موردبررسی قرار می‌گیرد شامل کلاه‌برداری درزمینهٔ معاملات املاک، جعل اسناد ملکی، استفاده از سند مجعول، خیانت‌درامانت، فروش مال غیر، انتقال منافع ملک غیر، تبانی در معاملات دولتی، معامله معارض، تغییر کاربری اراضی کشاورزی، خرد کردن اراضی و ورود غیرمجاز به ملک غیر است.
دعوی ابطال سند رسمی بعنوان نمونه ایی از دعاوی ملکی
دعوی ابطال سند رسمی به دعوایی گفته می‌شود که در طی آن شخصی در جهت بی‌اثر بودن یک یا چند سند رسمی اقدام می‌کند.که نمونهد ایی از دعاوی است که وکیل امور ملکی در ان وکالت می کند . دلایل بسیاری برای این دعوی وجود دارد، عموماً این نوع دعوی درفروش ملک به چند نفر ایجاد می‌شود و یا اینکه سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده باشد. به‌طور مثال ممکن است ابطال سند به دلیل بطلان معامله‌ای باشد که سند، حاکی از وقوع آن است که این امر در سند مال مجهول اتفاق می‌افتد، یا اینکه به علت اختفای تعهد موضوع سند رسمی، سند از اعتبار بیافتد. ازلحاظ قانونی مالک اصلی یک ملک کسی است که ملک مذکور در دفتر املاک به ثبت رسیده و مستقیماً به نام وی زده‌شده و یا به او ارث رسیده باشد.
حال سؤال اینجاست، اگر ملکی درگذشته به شخصی از طریق مبایعه‌نامه بفروش رفته باشد و اکنون به شخص دیگری طبق سند رسمی فروخته‌شده باشد، آیا مالک اول حق ابطال سند دارد؟
همان‌طور که گفته شد، ازلحاظ قانونی شخصی مالک اصلی بشمار میرود که سند رسمی به نام وی باشد. به عبارتی شخصی که در دفتر املاک ملک به نام وی منتقل گردیده و ثبت‌شده مالک اصلی به‌حساب خواهد آمد. به چنین معامله‌ای معامله معارض گفته می‌شود و ازنظر قانون اگر شخصی مالی را با سند عادی به دیگری فروخته باشد و سپس همان مال را در طی قراردادی دیگر با سند رسمی به دیگری فروخته باشد، مالکیت برای خریدار دومی است که سند رسمی داشته و ملک قانون به نام وی ثبت‌شده است. در چنین شرایطی و برای جلوگیری از چنین مسائلی در قانون برای اشخاصی که معامله معارض می‌کنند کیفر شدیدی در نظر گرفته‌شده است و مالک اول با سند عادی حق ابطال سند نخواهد داشت.
در قرارداد مشارکت در ساخت، آیا شریک حق پیش‌فروش ملک را دارد؟پاسخ از وکیل امور ملکی
همان طور که وکیل امور ملکی معتقد است طبق قرارداد مشارکت در ساخت که بین طرفین امضا می‌شود، حل هرگونه اختلافی نیز بر همان اساس انجام خواهد شد. لذا اگر در قرارداد مشارکتی حق پیش‌فروش ملک به شریک داده‌شده باشد، وی حق پیش‌فروش داشته و برای این امر می‌تواند اقدام نماید و خریدارها می‌توانند الزام فروشنده به تنظیم سند را خواستار شوند، در غیر این صورت اگر در قرارداد مشارکت ساختمان حق پیش‌فروش برای شریک در قرارداد ذکر نشده باشد، شما می‌توانید طبق مفادی که در قرارداد ذکرشده است اقدام به فسخ قرارداد و یا مطالبه ضرر و زیان خود کنید.
مالک زمین در صورت بدهی می‌تواند سهم سازنده را توقیف کند؟
در حالاتی که سازنده سهم خود را پیش‌فروش کرده باشد، مالک زمین هیچ حقی برای توقیف سهم وی ندارد. همین‌طور بدون فسخ قولنامه و رضایت خریداران هیچ امکانی برای انتقال اموال وجود ندارد.
واحدی از ساختمان قدیمی فاقد پارکینگ است، آیا در صورت ساخت ساختمانی جدید هزینه ساخت پارکینگ برای واحد مذکور بر عهده سازنده است یا مالک آن واحد مشخص؟
به دلیل اینکه در قرارداد اصلی واحد از قبل برای آن پارکینگ در نظر گرفته نشده، لذا در ساخت جدید ساختمان باید بر طبق توافق هزینه‌های ساخت پارکینگ برای واحد مذکور توسط مالک آن واحد به سازنده پرداخت شود.
حتما بخوانید :مسوولیت قانونی پزشک جراح زیبایی
اکبر فتح اللهی
وکیل پایه یک دادگستری
نویسنده روزنامه و کارشناس دعوت شده به شبکه ۲ سیما