ابطال سند رسمی مالکیت چگونه انجام می شود ؟
درخواست ابطال سند رسمی به روایت وکیل پایه یک دادگستری
براساس مشاوره حقوقی که به شما داده می شود باید گفت اقتدار و استقلال دادگاه‌ها به اندازه‌اي است كه حتي مي‌توان از آن مراجع با کمک وکیل دادگستری درخواست ابطال يك سند را كرد، حتي اگر آن سند رسمي باشد. يكي از پيچيد‌ه‌ترين مباحث از نظر وکیل حقوقی در بحث ابطال اسناد اعم از رسمي و عادي، مالي و غيرمالي بودن اين نوع از دعواست. ابطال يك سند هم ميتواند مالي باشد و هم غيرمالي. در حقيقت مالي و غيرمالي بودن دعواي ابطال يك سند بستگي به موضوع آن سند دارد.
در مواردي كه موضوع سند، انجام يك تعهد غيرمالي است، دعواي ابطال آن سند نيز غيرمالي است؛ به عكس در مواردي كه مفاد يك سند، اجراي يك تعهد مالي است، درخواست باطل كردن آن نيز مالي خواهد بود. نكته ديگري كه نبايد از نظر دور داشت، اين است كه ابطال يك سند اعم از رسمي يا عادي باعث خواهد شد تا تمامي نقل و انتقالاتي كه بعد از تنظيم آن سند صورت گرفته است، به خودي خود باطل و بلااثر شوند. در قالب بررسی یک پرونده به بررسی روند رسیدگی به خواسته ابطال سند پرداختیم.
شروع دعوا
در دعواي حاضر خواهان دعوا شخصي است به نام آقاي اکبر… كه به منظور باطل كردن سند رسمي انتقال اموال غيرمنقول و وصيتنامه محضري در دادگاه دعوايي را مطرح كرده است. خواهان ابطال سند رسمي، دادخواست خود را به طرفيت خوانده آقاي عزت… تنظيم و تقديم دادگاه كرده است. عنوان دادخواست تقديمي نيز عبارت است از:
تقاضاي صدور حكم مبني بر ابطال سند رسمي و وصيتنامه محضري به انضمام تمامی هزينه‌ها و خسارات دادرسي.
خواهان پرونده در بخش مربوط به ضمايم دادخواست تقديمي، فتوكپي تصديق‌شده يك فقره سند رسمي مبني بر انتقال بخشي از اموال و دارايي‌هاي غيرمنقول مورث توسط وي، فتوكپي تصديق‌شده وصيتنامه محضري تنظيمي توسط مورث همچنين فتوكپي تصديق‌شده گواهي انحصار وراثت تنظيمي توسط شوراي حل اختلاف را ضميمه پرونده كرده است.
خواهان دعواي فوق در بخش مربوط به متن دادخواست، مطالب خود را اين‌گونه بيان كرده است: اينجانب وارث خانم اقدس… هستم. متاسفانه خوانده كه با اينجانب نسبت برادري دارد، در اواخر عمر متوفي با نشان دادن محبت‌هاي ظاهري و سطحي كه در واقع نسبت به مورث خود فريب، نيرنگ و يك نقشه از پيش تعيين شده بوده، مورث اينجانب را در زمان حيات وي، مجبور به انتقال يك‌سري از اموال و دارايي‌هاي خويش بر طبق سند رسمي انتقال و وصيتنامه محضري كرده است. با توجه به اينكه اينجانب وارث هستم و در واقع در اموال و دارايي‌هاي ايشان ذي‌نفع هستم، نسبت به اسناد تنظيمي مربوط به ارثيه مذكور درخواست ابطال آنها و بازگشت آنان به اموال موروثي و متعاقبا حكم به تقسيم آن اموال و دارايي‌ها بر طبق قواعد ارث را دارم.
روند رسيدگي
پس از تكميل دادخواست، با تعيين زمان جلسه دادرسي، اين زمان به طرفين دعوا ابلاغ شد. طرفين دعوا نيز متعاقبا در روز تعيين‌شده در دادگاه حاضر شدند. خواهان اظهارات خود را به شرح دادخواست و لايحه تقديمي مستند كرد. خوانده پرونده نيز در دفاع از خويش به قاضي پرونده اظهار کرد كه مورث در كمال صحت و سلامت اموال مورد اختلاف حاضر را با كمال رضايت به وي منتقل كرده است و به هيچ وجه فريب و نيرنگي نيز حادث نشده است.
رای دادگاه
قاضي شعبه در كنار ملاحظه اصل دو سند رسمي فوق همچنين اصل گواهي حصر وراثت ختم رسيدگي را اعلام و به شرح ذیل راي خود را صادر كرد:
در خصوص دادخواست آقای اکبر… فرزند طاهر به طرفيت خوانده آقای عزت… فرزند طاهر به خواسته صدور حكم مبني بر ابطال سند قطعي و ابطال وصيتنامه محضري تنظيمي از سوي مرحومه خانم اقدس به انضمام مطالبه تمامی هزينه‌ها و خسارات دادرسي كه ماحصل دادخواست خواهان به اين شرح است كه مرحومه مورث طرفين دعوا است و خوانده دعوا که طبق مدارک موجود، با حيله، فريب، نيرنگ و با محبت‌هاي ظاهري در اواخر عمر مرحومه خانم… طاهری ايشان را مجبور كرده است كه قسمتي از اموال و دارايي‌هاي غيرمنقول خود را قبل از فوت به موجب اسناد رسمي موضوع خواسته خواهان، به خوانده منتقل كند و اكنون ايشان با تقديم دادخواست از محضر دادگاه تقاضا كرده است تا اموال منتقل شده مجدد با ابطال اسناد اخير، به حالت اوليه برگشته و به عنوان ماترك و ارثيه مرحومه بين طرفين دعوا مطابق قواعد ارث و سهم‌الارث ايشان تقسيم شود. خوانده دعوا نيز در مقام دفاع از خود بيان داشته است كه مرحومه خانم… طاهری در كمال صحت و سلامت عقلي و جسماني اقدام به تنظيم اسناد رسمي موضوع دعوا كرده است و هيچ دليلي به منظور ابطال اقدامات حقوقي و تنظيم اسناد فوق توسط ايشان وجود ندارد. به اين ترتيب تقاضاي رد دادخواست تقديمي را از محضر دادگاه كرده است.
دادگاه نظر به اينكه: اسناد مستند دادخواست، اسنادي رسمي هستند كه هر گونه خدشه به مفاد آن مستلزم ارايه دليل و مدرك است و ادعاي مطروحه از جانب خواهان دعوا مبني بر فريب دادن مرحومه توسط خوانده نيز خللي بر صحت و مباني اسناد مذكور با توجه به اصول لزوم و صحت قراردادها وارد نمي‌آورد. به اين دليل كه اسناد مورد بحث در زمان حيات مورث طرفين دعوا تنظيم شده است و نامبرده نيز داراي اهليت به منظور هر گونه دخل و تصرف در اموال خود بوده است به اين ترتيب با توجه به مراتب مذكور، خواسته خواهان غيرثابت تشخيص داده ميشود و مستند به مواد قانونی حكم به بطلان دعواي خواهان صادر و اعلام ميشود. راي صادره توسط اين دادگاه حضوري و ظرف بيست روز پس از ابلاغ، قابل تجديدنظرخواهي در دادگاه‌هاي تجديدنظر استان تهران است.
بررسي راي
با توجه به اينكه هيچ دليل و مدركي از سوي خواهان دعوا مبني بر اجبار و اكراه يا فريب و سوءاستفاده از مرحومه به عنوان مورث طرفين دعوا كه منجر به انتقال اموال موضوع دعوا شده است، به محضر دادگاه ارايه نشده است و نظر به اينكه بنا بر ظاهر و اصل، مورث در صحت و سلامت كامل عقلاني به سر ميبرده و دارای اهلیت بوده است، با عنايت به اينكه هر فردي كه از سلامت قواي دماغي برخوردار است تا آخرين لحظه حيات خويش ميتواند از حقوق مالكانه خود كمال انتفاع را برده و اموال خويش را به هر شخصي اعم از وراث و غيروراث منتقل كند. علاوه بر اين با توجه به اینکه اصل بر صحيح بودن قراردادهاست، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود، به نظر می‌رسد كه هیچ دلیل موجه و قابل قبولی از طرف خواهان دعوا ارايه نشده است و صرف ادعای وی نمی‌تواند از طرف دادگاه مورد پذیرش واقع شود. نکته دیگر اینکه اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام قانوني آنان معتبر است. اين موضوع را ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی تاكيد مي‌‌كند. نکته دیگر اینکه از نظر حقوقي در صورت فریب و اکراه، معامله و قرارداد غیرنافذ است، نه باطل. در همين جا بهتر است اصطلاح غيرنافذ و بطلان توضيح داده شود.
عدم نفوذ و بطلان: زماني كه يك قرارداد باطل ميشود، از اساس حذف شده و ديگر اثري نسبت به طرفين قرارداد نخواهد داشت، اما غيرنافذ شدن قرارداد اصطلاحي است ميان صحت و بطلان قرارداد. در اين وضع قرارداد صحيح فرض نمي‌شود، زيرا اركان عقد كامل نيست، اما نياز به عنصري دارد تا به يك قرارداد صحيح تبديل شود. مثال بارز عدم نفوذ يك عقد، فروش مال ديگري به طور فضولي و بدون رضايت وي است. در اين حالت عقد غيرنافذ محسوب ميشود و در صورتي كه مالك مال فروخته شده، بعدا رضايت خود را نسبت به اين قرارداد اعلام كند، عقد صحيح و در غير اين صورت عقد باطل خواهد شد. به عنوان نمونه در صورت مستی، بیهوشی و خواب و فقدان قصد و صوری بودن و خلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه بودن است که معامله باطل می‌شود و می‌توان ادعای بطلان قرارداد را مستند به مواد ۱۹۵ و ۲۱۷ قانون مدني کرد.به نظر می‌رسد كه رای مذکور در فوق توسط قاضي دادگاه به طورصحیح و منطبق بر موازین قانونی صادر شده است.
ابطال سند رسمی مالکیت اموال غیرمنقول با سند عادی (نشست قضایی قضات)
وکالت انلاین :چهل و هفتمین جلسه نقد رأی دادگاه تجدیدنظر استان تهران با موضوع «امکان ابطال سند رسمی مالکیت اموال غیرمنقول به استناد سند عادی» روز سه شنبه ۱۳ مهرماه ۱۳۹۵، ساعت ۸ صبح در سالن ولایت دادگاه تجدیدنظر استان تهران با حضور قضات این دادگاه و همچنین قضات شعب بدوی و تجدیدنظر صادرکننده رأی برگزار شد. درباره موضوع فوق پیش‌تر آرایی با احکام متعارض صادر شد و قضات موافق و مخالف به تجزیه و تحلیل دو رأی از آراء صادر شده در این موضوع پرداختند اما چون امکان طرح همه مباحث در جلسه فراهم نشد، مقرر شد جلسه دیگری به موضوع اختصاص یابد و به این دلیل رأی گیری به عمل نیامد و به جلسه آتی موکول شد که به مجرد برگزاری، نتیجه اخذ و در همین بخش منتشر خواهد شد.
نظرات قضایی ابزاری قضات در جلسه پیش گفته را می توان به دو گروه موافق و مخالف و گروه نخست را به دو گروه موافق مطلق و موافق مشروط به شرح زیر تقسیم نمود:
موافقین مطلق: برخی از قضات حاضر معتقدند با توجه به قواعد عمومی قراردادها و مالکیت که در مقررات قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ منعکس شده است و همچنین قواعد عمومی مربوط به ادله اثبات دعوا که سند عادی (مثل بیع نامه عادی یا هر سند عادی دیگر که مفید انتقال مالکیت مال غیرمنقول باشد) را در کنار سند رسمی دلیلی برای اثبات دعوا دانسته است، می‌توان سند رسمی موخر را به دلیل تعارض مفاد آن با مفاد سند عادی که تاریخ مقدم دارد ابطال نمود. مقررات مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، تعارضی با این مقررات ندارد و در نتیجه نه ناسخ این قواعد عام است و نه مخصص آنها، زیرا رویکرد قانونگذار در این موارد تعیین مقررات شکلی بوده است و نه تعیین مقررات ماهوی مربوط به عقود و قراردادها. هیچ کدام از این مواد درباره صحت یا بطلان عقدی که به در قالب سند عادی تنظیم شده است، حکمی مقرر نکرده است.
موافقین مشروط: برخی دیگر از قضات معتقدند با وجود مقرره ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می دارد: «سندى كه مطابق مواد ۴۶ و ۴۷ و دیگر مواد مرتبط قانون مذکور بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد»، اگر چه عقدی که با تنظیم سند عادی منعقد شده است، معتبر و صحیح است ولی اگر برای ملک موضوع آن عقد، سند رسمی معارضی وجود داشته باشد، به استناد سند عادی مقدم نمی توان ابطال آن سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی برای منتقل‌الیه آن عقد را مطالبه نمود اما منتقل‌الیه عقد مقدم می‌تواند با اقامه دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ قرارداد، حکم دادگاه به مالکیت خود را أخذ نماید و به استناد حکم دادگاه که در حکم سند رسمی است، ابطال سند رسمی موخر را مطالبه نماید. طرفداران این نظریه با توجه به این دلایل فوق صدور حکم به بی حقی خواهان را صحیح ندانستند و معتقد بودند باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود تا خواهان امکان اقامه دعوای اثبات مالکیت را داشته باشد.
مخالفیان: برخی دیگر از قضات در جلسه معتقدند اگر چه مقررات قانون ثبت عقد بیع اموال غیرمنقول را از رضایی بودن خارج ننموده است ولی با وجود سند رسمی مالکیت برای فردی، نمی توان به استناد سند عادی مقدم ابطال آن سند را مطالبه نمود، زیرا ماده ۴۸ قانون ثبت امکان هرگونه استناد به چنین سندی را از او گرفته است اما زیان دیده می‌تواند جبران خسارت خود را از کسی که مال غیر منقول موضوع عقد مقدم را طبق سند رسمی به فردی غیر از او منتقل نموده است مطالبه نماید. به تعبیر دیگر چنین مالی در حکم مال تلف شده است اگر چه واقعا تلف نشده است. به علاوه منطق قانون ثبت حفظ نظم عمومی است و عدم رعایت مفاد آن و پذیرش اسناد رسمی در برابر اسناد عادی مخالف نظم عمومی است.
اکبر فتح اللهی وکیل پایه یک دادگستری
نویسنده روزنامه
کارشناس دعوت شده به شبکه ۲ سیما