سرقفلی مغازه چیست ؟
حتما ببینید : برنامه های جناب وکیل اکبر فتح اللهی در شبکه ۲ سیما کلیک کنید
همیشه یک وکیل پایه یک دادگستری بعنوان وکیل امور ملکی با واژه سرقفلی در دعاوی ملکی روبه رو می شود یک وکیل برای حل پرونده حقوقی سرقفلی نیازمند مهارت و تبحر در امور ملکی و تسلط به قوانین حقوقی است فلذا دعاوی سرقفلی من جمله دعاوی پیچیده بوده و معمولا به دادخواست نویسی قدرمند وکیل نیازمند هستند.
احکام سرقفلی از زبان وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
س ۱۶۶۸: آیا مستأجری که مغازهای را برای تجارت در آن و یا کار دیگری به مدّت معیّنی اجاره کرده، جایز است بعد از پایان مهلت اجاره در صورتی که مالک آن را تجدید نکند، از تخلیه مغازه خودداری نموده و حق سرقفلی را مطالبه نماید؟ و آیا با توجه به اینکه حق واگذاری عین مستاجره را به کس دیگری ندارد، جایز است نسبت به آن، ادّعای حق شغل و حرفه کند؟
ج: مستأجر حق ندارد بعد از انقضاء مدّت اجاره، عین مستأجره رادر تصرف خود نگهدارد و از تسلیم آن به مالک خودداری کند، ولی اگر نسبت به آن حق سرقفلی داشته باشد که از مالک به او منتقل شده و یا مغازه از مکانهایی باشد که از نظر قانونی برای مستأجر در آن حقی ایجاد میشود، در این صورت میتواند عوض حق خود را از مالک مطالبه کند.
س ۱۶۶۹: اینجانب یک مکان تجاری را اجاره کردم و مبلغی را برای دستیابی به حق سرقفلی به مالک آن پرداخت کردم و مبلغ زیادی را هم برای برق کشی و سنگفرشکردن زمین آن و امور دیگر خرج کردم و مقداری هم برای گرفتن پروانه کار پرداختم، بعد از گذشت ده سال ورثه مالک خواهان استرداد آن مکان شده اند، آیا بر من واجب است که با تخلیه مغازه خواسته آنان را اجابت کنم؟ و بر فرض وجوب تخلیه، آیا جایز است اموالی را که برای آن مکان هزینه کردهام از آنان مطالبه کنم؟ و آیا حق مطالبه عوض سرقفلی به قیمت روز را دارم؟
ج: وجوب تجدید اجاره بر مالک یا جواز مطالبه تخلیه و لزوم انجام آن و همچنین ضمان اموالی که برای مکان استیجاری خرج شده، تابع قوانین جاری کشور و یا شرایط مذکور در ضمن عقد اجاره بین موجر و مستأجر است و امّا سرقفلی آن مکان در صورتی که از مالک بر وجه شرعی به مستأجر منتقل شده باشد و یا به مقتضای قانون برای او ثابت باشد، حق مطالبه آن به قیمت روز را دارد.
س ۱۶۷۰: مالک یکی از شرکتها ساختمانی را اجاره داده بدون آنکه از مستأجر چیزی در برابر سرقفلی آن بگیرد، آیا هنگام تخلیه ساختمان توسط مستأجر باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به او بپردازد؟ و اگر موجر آن را به مستأجر بفروشد، آیا باید مبلغی را به عنوان حق سرقفلی از قیمت آن کم نماید؟
ج: تا زمانی که سرقفلی آن به وجه مشروعی مانند خرید یا صلح یا شرط ضمن عقد لازم و یا طبق قانونی که تصریح به آن کند، ملک مستأجر نشده باشد، حق ندارد در برابر آن از مالک چیزی را مطالبه کند و همچنین اگر آن ساختمان را از مالک بخرد نمیتواند مبلغی را به عنوان عوض سرقفلی از قیمت آن کم نماید.
س ۱۶۷۱: پدرم چند مغازه تجاری را برای سه تن از فرزندانش خریده و اسناد آنها را در همان زمان به نام آنان کرده است، در نتیجه آن مغازه ها در حال حاضر شرعا و قانونا متعلّق به آنان است. این مغازهها قبل از وفات پدرم تحت تصرف او بودند و در آنها مشغول کسب و تجارت بود، آیا سرقفلی این مغازه ها فقط برای مالکین آنهاست یا اینکه سرقفلی آنها مستقل از ملک است و تعلّق به همه ورثه است؟
ج: سرقفلی مغازهها تابع ملک آن است و تا زمانی که از طریق شرعی به شخص دیگری منتقل نشده اختصاص به مالک آن دارد.
س ۱۶۷۲: اگر مستأجر هنگام اجاره مغازه مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک بپردازد، آیا در صورتی که مستأجر به هر علتی بخواهد آنجا را تخلیه کند، مالک فقط باید همان مقدار را به مستأجر بپردازد یا آنکه واجب است قیمت سرقفلی را به قیمت روز تخلیه به او بدهد؟
ج: اگر حق سرقفلی مغازه شرعا برای مستأجر باشد، میتواند قیمت فعلی آن را طبق قیمت عادلانه روز، مطالبه کند و بر مالک هم واجب است قیمت فعلی آن را به او بپردازد، ولی اگر مبلغی را نزد مالک به ودیعه گذاشته تا هنگام تخلیه آن مکان به او برگرداند در این صورت فقط حق مطالبه معادل مبلغی را دارد که هنگام اجاره آن مکان به مالک پرداخته است و نسبت به تفاوت ارزش پول احتیاط در مصالحه است.
س ۱۶۷۳: اینجانب مغازهای را از مالک آن اجاره کردم بدون آنکه مبلغی را در برابر سرقفلی آن بپردازم زیرا در آن زمان پرداخت سرقفلی در شهر ما متعارف نبود و الآن که موجر فوت کرده و مغازه، ملک یکی از فرزندانش شده، درخواست تخلیه آن را دارد و از طرفی در خلال مدّت اجاره اقدام به انجام بعضی از کارها از قبیل کشیدن برق ، تلفن و تعویض درب و نگهداری آن نموده ام و مردم بر اثر معامله با من در این مکان به من بدهکار هستند، آیا بر من واجب است خواسته مالک فعلی را اجابت نموده و آن مکان را بدون آنکه استحقاق چیزی را داشته باشم تخلیه نموده و به او تحویل بدهم؟ و در صورتی که حقّی داشته باشم مقدار آن چقدر است؟
ج: شما بعد از انقضاء مدّت اجاره قبلی حق ندارید بدون تجدید اجاره توسط مالک فعلی در آن تصرّف نمایید و از تسلیم آن به او خودداری کنید ولی لزوم پاسخ مثبت مالک فعلی به درخواست تجدید اجاره و یا جواز مطالبه تخلیه محل و لزوم اجابت آن، تابع قوانین جاری یا شروط ضمن عقد است و امّا اینکه هنگام تخلیه در برابر سرقفلی چیزی را مطالبه کنید، با این فرض که در زمان انعقاد اجاره قبلی ثبوت حق سرقفلی برای مستأجر در آن منطقه متعارف نبوده و حق سرقفلی آن مکان هم از مالک به شما انتقال پیدا نکرده، بنابر این در مقابل تخلیه محل و تسلیم آن به مالک فعلی آن، حق ندارید نسبت به سرقفلی آن چیزی از مالک مطالبه کنید مگر آنکه قانون به شما این اجازه را بدهد و امّا نسبت به کشیدن برق و تلفن و امور دیگری که با هزینه خود انجام دادهاید همه آنها ملک شما هستند مگر آنچه را که عرف یا قانون جاری بطور مجانی و یا در صورت پرداخت هزینههای آن توسط مالک ، تابع ملک بداند.
س ۱۶۷۴: ۱ – مکانی به مدّت بیست سال بطور مستمر به عنوان محل کار اجاره داده شده است آیا مستأجر در خلال مدّت اجاره یا بعد از انقضاء آن حق دارد حق سرقفلی مکان مزبور را با پرداخت مالیاتهای سرقفلی و رعایت همه امور قانونی به مستأجر دیگری واگذار کند؟
۲ – اگر سرقفلی آن مکان را به شکل رسمی و با رعایت همه ضوابط قانونی به مستأجر دیگری انتقال بدهد، آیا مالک حق دارد به سبب عدم قبول آن از مستأجر دوم بخواهد مکان مزبور را تخلیه کند؟
ج: اگر سرقفلی آن مکان از سوی مالک و یا طبق قانون به او منتقل نشده باشد حق فروش و واگذاری آنرا به غیر، ندارد و اگر چنین کاری کند فضولی و متوقّف بر اجازه مالک است.
س ۱۶۷۵: مورّث من همه سهم خود از هتل و لوازم آن اعم از اعیان و حقوق را با من مصالحه کرده است، آیا این مصالحه شامل حق سرقفلی آن هتل هم میشود؟
ج: اگر حق سرقفلی هتل متعلّق به او باشد و مصالحه بر همه مایملک او در هتل اعم از اعیان و حقوق بدون استثناء چیزی صورت گرفته باشد، حق سرقفلی آن نیز داخل در این مصالحه است.
س ۱۶۷۶: فردی مکانی را اجاره کرده است به این شرط که هنگام مطالبه مالک، آن را تخلیه کند، بعد از انقضاء مدّت اجاره و درخواست مالک مبنی بر تخلیه آن، مستأجر حق سرقفلی آنرا مطالبه می کند، آیا پرداخت آن به او بر مالک واجب است؟
ج: در فرض مسأله که شرط تخلیه مکان توسط مستأجر هنگام مطالبه مالک شده است و ظاهرا حق سرقفلی از مالک به مستأجر منتقل نشده، حق مطالبه چیزی را نخواهد داشت مگر طبق قوانین نظام اسلامی.
س ۱۶۷۷: سر قفلی مکانی را که اجاره داده ام به مبلغ معیّنی به مستأجر آن فروختم و او هم در برابر آن یک فقره چک به من داد که به علت عدم وجود پول در حساب بانکی او موفق به نقد کردن آن نشدم، و مکان مزبور هنوز هم در اختیار مستأجر است و با آنکه من تاکنون پول سرقفلی را از او نگرفتهام ادعای مالکیّت آن را میکند، آیا سرقفلی آن مکان متعلّق به اوست یا آنکه معامله سرقفلی بر اثر عدم دستیابی من به پول آن باطل است؟
ج: بعد از تحقّق معامله سرقفلی بر وجه صحیح ، مجرّد عدم موجودی در حساب صاحب چک که آن را در برابر سرقفلی داده،موجب بطلان معامله آن نمیشود بلکه حق سرقفلی متعلّق به مشتری است و فروشنده که همان موجر است حق دارد مبلغ چک را از او مطالبه کند.
س ۱۶۷۸: اگر مستأجر هنگام تخلیه مغازه حق مطالبه عوض سرقفلی را داشته باشد، ولی مالک بر خلاف آنچه که عرفا و قانونا متداول است از پرداخت آن خودداری کند، باقی ماندن مستأجر در آن ملک بدون رضایت مالک تا زمانی که عوض سرقفلی را دریافت کند چه حکمی دارد؟ و بر فرض که ماندن مستأجر در آن مکان جایز نباشد و غصب باشد، آیا در آمدی که از آنجا بدست می آید شرعا حلال است؟
ج: تا زمانی که تخلیه مغازه را مشروط به پرداخت عوض سرقفلی به مستأجر نکرده باشند، مجرّد استحقاق مطالبه عوض سرقفلی هنگام تخلیه مغازه، برای جواز استمرار تصرف در آن مکان بعد از پایان مدّت اجاره کافی نیست و به هر حال درآمد حاصل از کسب و کار در آن مغازه شرعا حلال است.
س ۱۶۷۹: شخصی مغازهای را به مبلغ معیّنی اجاره نموده و مبلغ دیگری را هم به عنوان سرقفلی پرداخته است، سپس مالک شروع به زیاد کردن اجاره آن نموده تا اینکه به دو برابر اجاره اولیه رسیده است و در حال حاضر مستأجر قصد دارد مغازه را با سرقفلی بیشتری در اختیار مستأجر دیگری قرار دهد ولی مالک پانزده درصد سرقفلی را مطالبه میکند و قصد افزایش اجاره ماهانه را تا ده برابر دارد در حالی که اجاره‌ی مغازههای مجاور کمتر ازآن مقدار است، آیا مالک شرعاً و قانوناً حق مطالبه درصد مذکور و اضافه کردن اجاره تا آن مقدار را دارد؟
ج: اگر سرقفلی مغازه متعلّق به مستأجر باشد و مجاز باشد آن را به هر کسی که میخواهد منتقل کند، مالک حق ندارد چیزی از آنچه را که مستأجر به عنوان عوض سرقفلی میگیرد از او مطالبه کند. ولی نسبت به مال الاجاره، تعیین مقدار آن بستگی به توافق مالک و مستأجر هنگام تجدید عقد اجاره دارد.
س ۱۶۸۰: اگر شخصی مغازهای را اجاره کند و علاوه بر اجاره ماهانه مبلغی را به عنوان سرقفلی بپردازد و شرط نماید که موجر هنگام تخلیه محل مبلغ سرقفلی را به قیمت فعلی آن بپردازد والاّ مستأجر حق خواهد داشت که سر قفلی آن مکان را به شخص دیگری بفروشد و آنجا را برای او تخلیه نماید، آیا این شرط صحیح است؟ و آیا واجب است موجر با پرداخت قیمت کنونی آن به مستأجر و یا با رضایت به واگذاری آن مکان به دیگری، به آن شرط وفا کند؟
ج: اشتراط چنین شرطی در ضمن عقد اجاره اشکال ندارد و بر موجر واجب است که به آن عمل کند و در صورتی که راضی به خرید سرقفلی از مستأجر نشود، حق اعتراض به فروش آن به شخص دیگر و واگذاری مکان مزبور را به او ندارد.
س ۱۶۸۱: خانهای را خریدهایم که مغازه تجاری آن در اجاره شخص دیگری است و مالک، سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر مزبور هم حق خود را به شخص دیگری فروخته است، آیا درصورتی که بعد از انقضاء مدّت اجاره از مستأجر اخیر تقاضای تخلیه مغازه را بکنیم باید عوض سرقفلی را ما به او بپردازیم یا مالک سابق و یا مستأجر قبلی که پول سرقفلی را گرفتهاند باید آن را به او بپردازند؟
ج: بعد از آنکه مستأجر اخیر به نحو شرعی مالک سرقفلی مغازه شد، کسی که در حال حاضر می خواهد آن را از او بخرد باید قیمت سرقفلی را به او بپردازد.
اکبر فتح اللهی
وکیل پایه یک دادگستری
نویسنده روزنامه
کارشناس دعوت شده به شبکه ۲ سیما