نحوه تنظیم یک قرارداد مشارکت ساخت و ساز چگونه است ؟

نحوه تنظیم و ابطال / فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است ؟

حتما ببینید : برنامه های جناب وکیل اکبر فتح اللهی در شبکه ۲ سیما کلیک کنید 

 قرارداد مشارکت در ساخت
مشارکت مدنی یا مشارکت در ساخت عقدی است بین یک یا چند نفر مالک و یک یا چند نفر مجری یا سازنده که سرمایه گذاری مشترکی را برای احداث ساختمانی با کیفیات و مشخصات معینه آغاز می کنند و سرمایه مالک زمین او و سرمایه مجری هزینه های ساخت ساختمان است.
امروزه با توجه به رشد روزافزون جمعیت در این کره خاکی، نیاز انسانها روز به روز برای داشتن سرپناهی جهت زندگی بیشتر شده و بازار مسکن و ملک با تمام نوسانات و رکود، همواره یکی از پرسرمایه گذارترین و پرسودترین تجارتها در بین بشر می باشد. یکی از مصادیق سرمایه گذاری در امر مسکن، ساخت یا احداث بنا درمقدار زمین مشخص با تعداد طبقات و تراکم مشخص می باشد. این تراکم ممکن است در قالب یک خانه یا ویلا و یا یک ساختمان بلند مرتبه و یک آسمان خراش یا مجتمع یا بصورت انبوه سازی، به منظور ایجاد واحد یا واحدهای مسکونی یا تجاری باشد. بسیاری از افراد به دلیل فقدان سرمایه و یا دارا نبودن زمین یا نداشتن تجربه و تخصص کافی، با شخص دیگری در اصطلاح شریک شده و جهت احداث این بنا، پس از انجام توافقات لازم با یکدیگر مشارکت می نمایند. به این عمل در عرف مشارکت در ساخت گفته می شود. بدیهی است انجام این عمل حقوقی مقدمتاً مستلزم انعقاد قراردادهایی است که از آن به قراردادهاي ساخت وساز تعبیر می شود . معمولا در این قراردادها صورت جامعی از مصالح، لوازم و منصوبات با ذکر تمام جزئیات (اندازه، نوع، ویژگی های ساخت و غیره) تهیه و به امضای طرفین می رسد که به پیوست قرارداد می باشد و جزء لاینفک آن خواهد بود.
به جهت نوین بودن این پدیده در قانون مدنی عقد یا عبارتی با نام مشارکت در احداث بنا یا مشارکت در ساخت ، پیش بینی نگردیده است و قالب این عمل حقوقی در هیچیک از عقود معین قابل توجیه و تطبیق نمی باشد. بنابراین ناچار از تمسک به ماده ۱۰ قانون مدنی و برشمردن این قراردادها در زمره ي عقود نامعین هستیم . در خصوص قراردادهاي ساخت وساز باید گفت، این گونه قراردادها پس از آنکه طرفین طبق نقشه و با ذکر تمامی جزییات، از کمیت و کیفیت آنچه در آینده ساخته می شود، آگاهی پیدا می نمایند ، نافذ می باشد؛ چرا که هیچ مخالفتی با قانون ندارد.
باید قرارداد ساخت و ساز را عقدي لازم دانست. براي توجیه این امر می توان به اصل لزوم در قراردادها تمسک کرده و بدین ترتیب طرفین حق بر هم زدن قرارداد را نخواهند داشت مگر از طریق جعل خیار در قرارداد، اقاله و یا پیدایش موجبی براي خیار منطبق با قانون مدنی.
براي جلوگیري از سوء استفاده هاي احتمالی ممکن است طرفین قرارداد تضمیناتی مانند چک را در قبال انجام تعهد از یکدیگر اخذ نمایند. به عنوان مثال در امر مشارکت در ساخت طبعاً ممکن است سازنده یا پیمانکار از نظر به بکار بردن مصالح و نوع و مرغوبیت آنها و یا اجراي صحیح عملیات ساخت و ساز ، به تعهدات قراردادي و یا متعارف عمل نکند. مرسوم است که در این باره تضمیناتی از سازنده أخذ شود تا در صورت تخلّف، طرف دیگر بتواند از محل آن، خسارت مربوط به خود را وصول کند. باید دقت کرد که مبنا و منشأ حقوقی مطالبه در چنین مواقعی، خسارت تخلف از انجام تعهد نیست؛ بلکه در واقع أرش عیب می باشد که نحوه محاسبه آن بر طبق ماده ۴۲۷ قانون مدنی است. این نقیصه مربوط به کیفیت است.
در مواردی نقص مربوط به کمیت می باشد، در بسیاری از موارد سازنده به دلیل عدم تمکن مالی یا به هر علت دیگری، روند کار را متوقف و پروژه و اجرای قرارداد را به حالت تعلیق در می اورد ، این امر به ضرر طرف دیگر خواهد بود . پس از اقامه دعوی سازنده به حکم دادگاه مجبور به رفع نقایص و انجام تعهد می شود و سپس در صورت استنکاف ، طرف دیگر با مجوز دادگاه مجاز خواهد بود تا نقایص را به حساب سازنده مرتفع و دایره ي اجرا، هزینه کرد را از دارایی او (سازنده) وصول می نماید. مطابق با ماده ۲۳۹ قانون مدنی هر گاه اجبار مشروط عليه براي انجام فعل مشروط ممكن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالي نباشد كه ديگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت . همچنین است در خصوص مالک یا طرف اول قرارداد ، به عنوان مثال اگر نامبرده از انجام تعهدات خویش از جمله تحویل اسناد و مدارک مربوطه در مواعد مقرر و یا عدم تنظیم سند رسمی نسبت به بعض از ملک با توجه به پیشرفت کار ، در موعد زمانی توافق شده مستنکف باشد و …
در این نوع قرارداد، طرفین در قبال تأخیر انجام تعهد مسؤول قلمداد می شوند و در صورت درج در قرارداد ، بابت هر روز یا هر ماه تأخیر، مکلف هستند ، مبلغی به عنوان خسارت یا وجه التزام به طرف دیگر بپردازند که از محل تضمینات دریافتی و یا اموال طرف دیگر قابل وصول می باشد. البته باید در نظر داشت که شرط مطالبه ي خسارت، آن است که طرف متخلف از انجام تعهد ، برابر ماده ۲۲۸ قانون مدنی نتواند ثابت کند که عدم انجام به موقع، معلول حوادث غیرقابل پیش بینی و پیشگیري و یا ناشی از عمل طرف دیگر و عدم انجام تعهدات وی بوده است.
مطابق با ماده ۱۹۰ قانون مدنی براي صحت هر معامله شرايط ذيل اساسي است :وکیل مشارک در ساخت
۱- قصد طرفين و رضاي آنها
۲-اهليت طرفين
۳- موضوع معين كه مورد معامله باشد
۴- مشروعيت جهت معامله
اگر قرارداد مشارکت در ساخت هر یک از موارد فوق را دارا نباشد ، قرارداد باطل می باشد.

نمونه قرارداد مشارکت درساخت به نگارش وکیل فتح اللهی 

ماده ۱ – طرفین قرارداد
۱-۱ آقای / خانم …………………….. فرزند………………… به شماره شناسنامه…………..صادره از……………کد ملی ………………….متولد ………………..
ساکن …………………………………………………………………………………………. تلفن ……………………………..

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت …………………………….. فرزند …………………………….. به شماره شناسنامه…………………………….. متولد …………………………….. به موجب ……………………………..

این مطلب را از دست ندهید: قرارداد ساخت، انتقال و فناوری چیست؟
که از این پس طرف اول قرارداد نامیده می شود .

۱-۲ آقای / خانم …………………………….. فرزند…………………………….. به شماره شناسنامه ……………………… صادره از…………………………….. کد ملی …………………………….. متولد

ساکن ………………………………………………………………………….. تلفن ……………………………..

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت …………………………….. فرزند …………………………….. به شماره شناسنامه ………………………. متولد ……………………… به موجب …………………………….. که از این پس طرف دوم قرارداد نامیده می شود .

ماده ۲ – موضوع قرارداد
مشارکت در جهت احداث بنا

ماده ۳ – آورده های دو طرف
۱-۳ آورده طرف اول عبارتست از…………………………….. قطعه زمین به مساحت ششدانگ …………………………….. متر مربع دارای پلاک ثبتی شماره ……………………………..

فرعی از …………………. اصلی قطعه …………… واقع در بخش ……………. حوزه ثبتی ………….. که سند مالکیت به شماره سریال ……………….. در صفحه …………………………….. دفتر…………………………….. به نام …………………………….. صادر و طبق سند رهنی شماره ……………….. دفتر اسناد رسمی …………………………….. مورد رهن بانک ………………… در تاریخ عقد قرارداد به مبلغ به عدد ( …………………………….. ریال ) و به حروف ( …………………………….. ریال ) توسط کارشناس رسمی / خبره محلی مورد توافق و تراضی طرفین تقویم شده و گزارش ممضی شده آن پیوست و جزء لاینکف این قرارداد است .

۲-۳ آورده طرف دوم عبارتست از آورده نقدی به میزان مجموع هزینه های به شرح ذیل که طرف دوم پرداخت آن را در طول مدت قرارداد ، تضمین نموده و این امر مورد پذیرش طرف اول قرار گرفت .

الف ) کلیه هزینه های مربوط به شهرداری بابت صدور پروانه و پایان کار احداث ساختمان و سایر عوارض متعلقه و همچنین حق بیمه تامین اجتماعی و غیره به مبلغ………………………………..ریال .
ب ) کلیه هزینه های مربوط به احداث موضوع قرارداد تحت هر عنوان که باشد . اعم از هزینه های مهندسی ، معماری ، بنایی ، کارگری و همچنین هزینه های ترسیم نقشه ، تامین مصالح ، اجرا و نظارت تا پایان مهلت قرارداد به مبلغ …………………………….. ریال .
پ ) کلیه هزینه های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب ، فاضلاب ، برق ، گاز ، تلفن به مبلغ …………………………….. ریال .
ت ) هزینه تخریب کلیه مستحدثات موجود برای اجرای طرح ( چنانچه آورده طرف اول زمین مشتمل بر ساختمان باشد ) به مبلغ …………………………….. ریال .
ماده ۴ – نسبت سهم الشرکه طرفین
طبق توافق فیمابین قبلی ، سهم الشرکه هر یک از دو طرف اعم از عرصه و اعیان و همچنین حقوق مربوط به فضاها ( اعم از تجاری ، انباری ، پارکینگ و مسکونی )وکیل قراردادها بر اساس آورده ها و تعهدات آنها به شرح ذیل تعیین می گردد :

الف ) سهم الشرکه طرف اول …………………………….. درصد .
ب ) سهم الشرکه طرف دوم ( مجری طرح ) …………………………….. درصد . نحوه افراز سهم الشرکه طرفین در بند ۲ فراز الف ماده ۶ مشخص گردیده است .
ماده ۵ – مدت قرارداد
مدت زمان شروع مشارکت و اجرای طرح از تاریخ با حروف …………………………….. لغایت تاریخ با حروف …………………………….. می باشد .

ماده ۶ – شرایط قرارداد و تعهدات طرفین و ضمانت عدم اجرای آنها
الف ) شرایط قرارداد :
صورت جامعی از مصالح ، لوازم و منصوبات با ذکر تمام جزئیات ( اندازه ، نوع ، ویژگیهای ساخت و غیره ) که توسط طرف دوم در احداث موضوع قرارداد بکار خواهد رفت و در تاریخ / / ۱۳ به امضای طرفین رسیده ، به پیوست این قرارداد می باشد که جزء لاینکف آن خواهد بود .
تبصره : تغییر مشخصات و مصالح ساختمانی با تراضی طرفین و انعکاس و اصلاح صورت جامع بلامانع می باشد .
افراز سهم الشرکه طرفین به نسبت سهم آنان با در نظرگرفتن مرغوبیت و ارزش فضاهای احداث شده خواهد بود و افراز ، ابتدا از طریق توافق و در صورت عدم دستیابی به توافق ، با انتخاب داور مرضی الطرفین صورت خواهد گرفت و رای داور قطعی است . مگر به صورت تقلب و تدلیس که در اینصورت متضرر می تواند در مراجع قضایی صالحه اقامه دعوی نماید .
کلیه هزینه های لازم جهت تنظیم سند رسمی ، مالیات نقل و انتقال به تناسب سهم الشرکه هر یک از طرفین خواهد بود . مگر اینکه طور دیگری توافق شده باشد و در صورت اخیر ، سهم هر یک مشخص و تصریح می شود .
مدت زمان تنظیم سند و انتقال رسمی پس از صدور پایان کار ساختمانی و اخذ گواهی های قانونی مربوطه از مراجع ذی صلاح ظرف حداکثر…………..روز می باشد و شروع آن از تاریخ اخذ آخرین گواهی است .
عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند توسط هر یک از طرفین در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور بنا به تقاضای طرف حاضر وفق مقررات موضوعه مجاز به صدور گواهی عدم حضور با ذکر مورد می باشد .
فروش یا پیش فروش سهم الشرکه از سوی شریک با توافق طرف مقابل و قبل از افراز سهم الشرکه امکانپذیر خواهد بود .
در صورتیکه در اثر حوادث قهری ( اعم از سیل ، زلزله ، طوفان و … ) ادامه کار برای شریک غیر ممکن گردد و یا در رویه اجرای طرح اختلال قانونی ایجاد می شود . تاخیرات بوجود آمده ناشی از این حوادث ، مجاز شمرده می شود و هیچ یک از دو طرف در مقابل خسارتهایی که از این جهت به طرف دیگر وارد می شود مسئولیتی نخواهد داشت .
در صورت بروز اختلاف بین طرفین باستثناء موضوع بند ۲ فراز الف در خصوص مشخصات و مفاد و شرایط قرارداد ، مشاور املاک به عنوان داور مرضی الطرفین اعلام نظر خواهد کرد .
کلیه اختیارات قانونی با توافق طرفین در این قرارداد ساقط گردید ، حتی اختیار غبن فاحش ، مگر در صورت ثبوت تقلب و تدلیس موضوع بند ۲ فراز الف در دادگاه صلاحیتدار .
ب ) تعهدات طرفین
تعهدات طرف اول :
۱-۱- پس از اتمام بنا به شرح قرارداد حاضر , طرف اول قرارداد مکلف است نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال …………………………….. دانگ مشاعی ملک اعم از عرصه و اعیان به نسبت سهم الشرکه طرف دوم به نامبرده اقدام کند .
۲-۱- طرف اول متعهد است که ضمن در اختیار قراردادن ملک ، اسناد لازم مربوطه از قبیل سند مالکیت , وکالتنامه کاری را جهت اجرای طرح ، تنظیم و به طرف دوم قرارداد تسلیم نماید. بطوریکه مانعی برای شروع طرح پیش نیاید .
۳-۱- طرف اول در صورت تأخیر در ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند انتقال ، مکلف است به ازای هر روز تأخیر در ایفای تعهد انتقال، مبلغ …………………………….. ریال بعنوان وجه التزام عدم ایفای تعهد به طرف دوم بپردازد و پرداخت وجه التزام فوق مسقط حق طرف دوم نبوده و رافع مسئولیت انتقال از طرف اول نیز نخواهد بود .
تعهدات طرف دوم :
۱-۲- در صورتیکه اجرای طرح مورد توافق در موعد مقرر به شرح ماده ۵ تکمیل نشود طرف دوم می بایست به ازای هر روز تأخیر در ایفای تعهد روزانه به مبلغ …………………………….. ریال بعنوان خسارت و ضرر و زیان دیرکرد و تکمیل بنا به طرف مقابل بپردازد .
۲-۲- طرف دوم قرارداد مکلف به بیمه نمودن کارگران و کارکنان در قبال حوادث کارگاهی خواهد بود .
۳-۲- طرف دوم در مقابل حوادث احتمالی ناشی از کار، بیمه های تامین اجتماعی و خسارت و آسیب به املاک مجاور مسئول بوده و در صورت تخلف متعهد به جبران آن خواهد بود ، و هیچگونه مسئولیتی از جهت بروز حوادث و ورود ضرر و زیان اعم از جانی و مالی متوجه طرف اول قرارداد نخواهد بود .
ماده ۷
حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان ………………………… به طور جداگانه به عهده طرفین است که همزمان با امضاء این قرارداد مبلغ …………………………….. ریال پرداخت شده و رسید دریافت نمایند. فسخ یا اقاله قرارداد تأثیری در میزان حق الزحمه نخواهد داشت .

ماده ۸
این قرارداد بر اساس مقررات و قوانین جاری در تاریخ با حروف ……………………. در دفتر مشاور املاک ………………….. به نشانی ………………………………………………………………………………………. در سه نسخه بین طرفین تنظیم ، امضاء و مبادله گردید و مشاور املاک مکلف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور ، نسخه اول و دوم را به طرف اول و دوم تسلیم و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی نماید و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان می باشند که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط خواهد شد .

ماده ۹
موضوع این قرارداد از لحاظ حقوقی و فنی تأیید می گردد کارشناس حقوقی فنی …………………………….. نام و نام خانوادگی

امضاء

حتما ببینید : برنامه های جناب وکیل اکبر فتح اللهی در شبکه ۲ سیما کلیک کنید