تقاضای ثبت نسبت به املاک مجهول المالک

هر اظهارنامه ثبتی در پوشه مخصوص قرار داده می شود و یک پرونده ثبتی را تشکیل می دهد شماره ملک بر روی پرونده نوشته می‌شود و همان شماره کلاسه پرونده خواهد بود از مطالب پیشین چنین برمی آید که در ثبت عمومی بدون تسلیم اظهارنامه ثبتی اقدام به ثبت نمی شود اما این قاعده یک استثنایی دارد و مواردی هست که ثبت ملک بدون اظهارنامه و تقاضای ثبت انجام می پذیرد این موارد در ماده ۱۴۲ الحاقی به قانون ثبت و ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت مشخص شده است و مربوط به املاک مجهول المالک و املاکی که نسبت به آنها تقاضای ثبت نشده و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعین منتقل شده است اداره ثبت به حکم ماده مذکور باید پرونده ثبتی به نام خریداران تشکیل دهد و بدون انتظار تسلیم اظهارنامه و تقاضای ثبت و همچنین بدون انتشار آگهی نوبتی و آگهی تحدیدی ملک را تحدید و به صدور سند مالکیت اقدام نماید متن ماده مذکور این است

نسبت به املاک مجهول المالک و املاکی که درباره آنها تقاضای ثبت نشده و به ثبت نرسیده باشد و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعین واگذار شده یا بشود احتیاج به تقاضای ثبت از طرف منتقل الیه ندارد ثبت محل مکلف است و طبق انتقالاتی که واقع شده یا می‌شود پرونده‌ای به نام هر یک از خریداران تشکیل داده و اعم از اینکه ملک به صورت مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد بدون انتشار آگهی های نوبتی حصه ی متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نمایند این عملیات از پرداخت هرگونه حق ثبت و هزینه های مقدماتی وبهای سند مالکیت و سایر هزینه‌های مربوط معاف می باشد همچنین درخواست ثبت اعیان احداث شده بر زمینی که قبلا ثبت شده و طبق سند رسمی مالک به دیگری اجازه احداث اعیان در آن زمین داده است برابر ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت نیازی به تکمیل اظهارنامه ثبتی ندارد

قبل از اصلاح قانون ثبت به صورت فعلی در مورد املاکی که مجهول المالک اعلام می شد دادستان محل موظف بود که اگر تا ۱۰ سال پس از آگهی مجهول المالک بودن ملک ،درخواست ثبت آن به عمل نمی آمد آن را به نام دولت تقاضای ثبت کند این امر با توجه به بی اطلاعی و بیسوادی مردم در آن تاریخ و عدم درک اهمیت و پیامدهای عدم درخواست ثبت موجب بروز مشکلاتی شد. به این ترتیب که بسیاری از املاک به علت عدم آشنایی مالکان به وظایف قانونی خود و عدم درخواست ثبت به موقع مجهول المالک اعلام شد و مدت ۱۰ سال از تاریخ اعلان آنها به عنوان مجهول المالک گذشته بود و دادستان  مکلف به درخواست ثبت آنها به نام دولت بود اگر این کار عملی میشد مشکلی برای مردم و احیاناً مشکلاتی برای دولت از جهت مقاومت مالکان حقیقی فراهم می نمود پس از اشغال ایران به وسیله متفقین در سال ۱۳۲۰ و سقوط دیکتاتوری و به وجود آمدن فضای باز فرصتی پیش آمد تا این معضل قانونی حل شود و حقوق در معرض تضییع یا ضایع شده اشخاص حفظ گردد به این جهت در ۱۰ خرداد ۱۳۶۲ ماده ۱۲ قانون ثبت اصلاح شد و سپس در آن ماده آثار مجهول المالک اعلام شدن املاک را تا آن تاریخ الغا نمود و به دارندگان حق تقاضای ثبت دو سال از تاریخ اجرای آن ماده یعنی تا سال ۱۳۲۴ مهلت دارد که درخواست ثبت نمایند و اگر ظرف دو سال مذکور تقاضای ثبت نمودند مشمول عواقب آن که عبارت است از عدم امکان ثبت معاملات مربوط به آن املاک در دفاتر اسناد رسمی و لزوم پرداخت ۲۵ درصد هزینه ثبتی اضافه است گردند عبارت صدر ماده ۱۲ اصلاحی سال ۱۳۲۲ قانون ثبت در این مورد چنین است نسبت به املاکی که مجهول المالک اعلام شده اشخاصی که حق تقاضای ثبت دارند میتوانند در ظرف دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشتن مدت دو سال معاملات راجع به آن املاک قبل از تقاضای ثبت در دفتر در اسناد رسمی پذیرفته نمی شود وصدی ۲۵ از حق ثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد این اصلاح از اصلاحات خوب قانون ثبت و در زمان خود بسیار مفید بود اما به علت انقضای مهلت فعلا مورد عمل نمی باشد

مجهول المالک

از آنچه قبلا ذکر شد دانسته می‌شود که مجهول المالک از نظر قانون ثبت غیر از مجهول المالک در قانون مدنی و قوانین دیگر است در قانون مدنی مجهول المالک به معنای لغوی کلمه استعمال شده و عبارت از مالی است که صاحب آن معلوم نباشد چه آن مال منقول باشد چه غیر منقول .

اما با توجه به ماده ۱۳۹قانون ثبت و ماده ۵۱ آیین نامه اجرایی آن مجهول المالک از نظر ثبتی ملک غیر منقولی است که ظرف مهلت مقرر درخواست ثبت آن نشده باشد هرچند که مالک آن معلوم و مشخص باشد بنابراین نسبت بین آنها عموم و خصوص من وجه است زیرا ممکن است مالی هم از نظر قانون مدنی و هم در اصطلاح ثبتی مجهول المالک باشد مانند ملک غیر منقولی که مالک آن معلوم نباشد و نسبت به آن درخواست ثبت نشده باشد و ممکن است از نظر قانون مدنی مجهول المالک باشد و در اصطلاح ثبتی به آن مجهول المالک گفته نشود مانند اموال منقول ای که مالک آن ها معلوم نیست اینگونه اموال به لحاظ منقول بودن قابل ثبت نبوده و کسب عنوان مجهول المالک ثبتی هم ندارد و نیز ممکن است مالی از نظر ثبتی مجهول المالک باشد اما از نظر قانون مدنی مجهول المالک نباشد مانند مال غیر منقولی که مالک آن معلوم باشد اما در ظرف مهلت مقرر درخواست ثبت آن را نکرده باشد در هر صورت اموال مجهول المالک به هر معنای قانونی که باشد مشمول اصل ۴۵ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و سایر قوانین مربوطه است