اعتراضات ثبتی که مانع صدور سند مالکیت می شود
در خلال عملیات مقدماتی ثبت که عبارت است از کلیه ی عملیات و اقداماتی که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می دهد ممکن است اعتراضاتی واصل شود و مانع ادامه ی عملیاتی و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف آن اعتراضات گردد برای اعتراضات ثبتی می بایست به یک وکیل ملکی متخصص در دعاوی ملکی و امور ثبتی رجوع شود چرا اعتراضات ثبتی و حقوق ثبت بسیار گسترده و پیچیده است که می توان با وکیل ملکی این امور را مرتفع نمود . اهم این اعتراضات که در مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت ذکر شده سه اعتراض است:
اول:اعتراض بر ثبت
دوم؛اعتراض بر حدود
سوم: اعتراض بر حقوق ارتفاقی
اعتراض بر ثبت
منظور از اعتراض بر ثبت اعتراض بر تقاضای ثبت است . این اعتراض مهمترین اعتراضات ثبتی است و احکام آن ذیلا بیان می شود
کسانی که حق اعتراض بر ثبت دارند
هرکس در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قایل باشد ولو آن حق حق ارتفاقی باشد می تواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نماید . خصوصیت و شرایط ویژه ای برای معترض بر ثبت در نظر گرفته نشده است این امر از عموم ماده ۱۶ قانون ثبت که می گوید هرکس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد ..الخ استفاده می شود
تبصره: برابر مواد ۹۹ و ۱۰۰ آیین نامه قانون ثبت ناظر به ماده ی ۲۷ همان قانون در مورد موقوفاتی که عام المنفعه بوده و متولی خاصی نداشته باشد اعتراض بر ثبت برای حفظ منافع وقف بر عهده ی اداره اوقاف است و در مورد موقوفات عام المنفعه ای که متولی خاصی دارد متولی یا ناظر یا اداره اوقاف موظف به دادن اعتراض می باشند و در مورد موقوفات خاصهمتولی یا ناظر یا هریک از موقوف علیهم حق اعتراض دارند.
در مورد حبس عام المنفعه متصدی حبس و در مورد حبس به نفع اشخاص معین متصدی امور حبس و هریک از محبوس لهم حق اعتراض بر ثبت دارند
در مورد ثلث باقی وصی یا ناظر ثلث و در مورد ثلث غیر باقی وصی یا ناظر یا کسانی که بعد از خروج ملک از حالت ثلث در آن ذیحق می شوند حق اعتراض بر ثبت دارند
مهلت اعتراض بر ثبت
اعتراض بر ثبت باید ظرف نود روز از تاریخ انتشار آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ قانون ثبت به عمل آید و هرگاه قبل از انتشار آن باشد به تصریح ماده ۸۷ آیین نامه قانون ثبت پذیرفته نخواهد شد و هرگاه بعد از انقضا مدت نود روز باشد به ترتیب مذکور در ماده ۱۶ قانون ثبت عمل می شود
تبصره : در مواردی که در آگهی نوبتی اشتباه موثری واقع شده باشد و هیات نظارت مقرر نماید که آگهی های نوبتی تجدید گردد آگهی مجدد فقط یک نوبت و مدت اعتراض بر ان تصریح می شود
مرجع تقدیم اعتراض بر ثبت
به تصریح مواد ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۸۶ آیین نامه قانون ثبت املاک اعتراض باید مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است و معمولاً همان اداره یا دایره یا شعبه ای است که آگهی های نوبتی را منتشر می کند تسلیم شوند و اگر به غیر از مرجع مذکور تقدیم گردد و ظرف مدت ۹۰ روز به اداره ثبت محل نرسد اثر قانونی نخواهد داشت این ترتیب برای آن است که اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضای ثبت مطلع شود و دوباره کاری نشود و سرعت عمل هم به وجود آید
زیرا اگر فرض کنیم که دادخواست به مرجع دیگری و آن مرجع دادگاه باشد تقدیم گردد ممکن است اداره ثبت از آن مطلع نگردد و عملیات ثبتی را ادامه دهد و پس از پایان کار و احیاناً ثبت ملک از وجود اعتراض با خبر شود و بعدا مجبور به تغییر دفتر املاک و ثبت آن به نام معترض گردد همچنین چون پرونده ثبتی و آگهی نوبتی در اداره ثبت موجود است به محض وصول اعتراض بدون فوت وقت و احتیاج به اقدام دیگری می توان تشخیص داد که در مدت قانونی است یا خارج از آن که اگر به مرجع دیگری تسلیم شود چون از تاریخ انتشار آگهی نوبتی اطلاعی ندارد نمی‌تواند به آن سرعت و سهولت بودن آنرا در مدت یا خارج از مدت قانونی تشخیص دهد
اکنون باید دید که اگر شخصی دادخواست اعتراض بر ثبت را مستقیماً به دادگاه بدهد آیا اعتراض محسوب می‌شود یا اینکه با انقضای مدت و عدم تقدیم اعتراض به اداره ثبت حق اعتراض ساقط می‌شود؟ اداره حقوقی دادگستری در تاریخ ۲/۹/ ۱۳۵۳ در خصوص این سوال بر ثبت ملکی به جای آنکه دادخواست خود را به دستور ماده ۱۶ قانون ثبت به مراجع ثبتی بدهد آن را مستقیماً در دادگاه مطرح ساخته است تکلیف دادگاه چیست؟ چنین اظهار نموده است:اگرچه به موجب ماده ۱۶ قانون ثبت اعتراض به ثبت ملک باید اداره ثبت تسلیم گردد و از آن طریق به دادگاه فرستاده شود ولی در صورتی که عرض حال اعتراض در مهلت قانونی مستقیماً به دادگاه تسلیم شود مجوزی برای رد آن وجود ندارد منتهی از جهت اینکه قرض مقنن در ماده مذکور نقض نشود دادگاه می باید وصول اعتراض را به اداره ثبت اطلاع دهد.
نحوه تقدیم اعتراض بر ثبت
اول به صورت تقدیم دادخواست برابر ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک و مواد ۸۶ و ۸۸ و ۸۹ آیین‌نامه آن قانون اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه دادرسی پرداخت گردد اما برای اینکه حق معترض بر ثبت به واسطه کوتاه بودن مدت اعتراض ضایع نشود مواد ۸۸ و ۸۹ و ۹۱ آیین نامه مقرر داشته است که اعتراض کتبی به هر نحوکه باشد هرچند روی برگهای دادخواست نباشد باید از طرف اداره ثبت قبول و در صورتی که داخل مهلت قانونی باشد به مرجع صلاحیتدار ارسال گردد و بدیهی است که مرجع ذیصلاح طبق مقررات به خواهان اخطار رفع نقص خواهد نمود و در صورت رفع نقص در فرجه قانونی پرونده به جریان گذاشته خواهد شد.
دوم به صورت تقدیم گواهینامه جریان دعوی بر ماده ۱۷ قانون ثبت که قبلاً درج شده و همچنین مواد ۸۹ و ۹۰ آیین نامه اجرایی قانون ثبت در مواردی که بین متقاضی ثبت و کسی که می‌خواهد در آن اعتراض کند قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی دعوای در خصوص همان ملک در دادگاه اقامه شده و در جریان باشد نیازی به دادن دادخواست اعتراض نیست و در این موارد کسی که می‌خواهد در ثبت اعتراض کند باید ظرف مدت قانونی ۹۰ روز گواهی دادگاه را مبنی بر جریان پرونده به اداره ثبت محل تسلیم نمایند این گواهینامه به منزله اعتراض است و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی مجدد و سایر تشریفات مربوط به اقامه دعوی ندارد و همان پرونده مطروحه در دادگاه پرونده اعتراض تلقی خواهد شد
تبصره:همانطور که از ماده ۱۷ قانون ثبت استفاده می شود تسلیم گواهینامه به جای دادخواست اعتراض فقط در مواردی پذیرفته و به عنوان اعتراض محسوب می شود که تاریخ اقامه دعوی در دادگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی باشد و الا پذیرفته نخواهد شد و معترض باید دادخواست تقدیم نماید