قرارداد اجاره را چگونه تنظیم کنیم
قرارداد اجاره را چگونه تنظیم کنیم
این نوشته توسط وکیل پایه یک دادگستری تنظیم شده است .یکی از سوالات اساسی که برای مردم در مشاوره های حقوقی با اینجانب به عنوان وکیل پایه یک دادگستری در تهران پیش می آید این است که چگونه وقتی که لازم است قرارداد اجاره را تنظیم کنیم قرارداد اجاره به چه صورت تنظیم میشود چه وظایفی بر عهده موجر هست و چه وظایفی بر عهده مستاجر ازبنگاه املاک و معاملات ملکی چه مسائلی را باید درخواست کرد دراکثر قراردادهای اجاره که در املاک و بنگاه معاملات ملکی تنظیم میشود هم موجر ضرر می‌کند و هم مستاجر و قرارداد اجاره نیز به درستی تنظیم نمی‌شود و لذا در اکثر موارد کار به شورای حل اختلاف یا دادگاه کشیده شده و بر اساس اختلافات موجود پرونده‌های در دادگستری شکل می گیرد که بر این اساس طرفین خود و یا ازطریق وکیل خود اقدام به طرح دعوا علیه یکدیگر می کنند
یک قرارداد اجاره باید چه مشخصاتی داشته باشد و چگونه تنظیم شود اول اینکه می بایست بر اساس اصول حقوقی تنظیم شود و در صورتی که اطلاعات کافی پیرامون تنظیم قرارداد موجر و مستاجر نداشته و نداریم حتما می بایست در این خصوص با یک وکیل و یا سردفتر تاکید می کنم با یک وکیل دادگستری یا سردفتر اسناد رسمی مشاوره انجام دهیم چرا که بسیاری از املاکی ها متاسفانه رفع کسی را می گیرند که مبلغ بیشتری را به عنوان کمیسیون پرداخت می‌کند لذا لازم است که قرارداد اجاره از ابتدا بر اساس اصول حقوقی تنظیم شود تا در آینده برای طرفین مشکلاتی ایجاد نشود در خصوص قرارداد اجاره چگونه باید تنظیم شود همین نکته کافی است که قرارداد اجاره بایستی حتماً به صورت مکتوب بین موجر و مستاجر تنظیم شود یعنی اولین شرط تنظیم قرارداد اجاره تنظیم آن به صورت مکتوب می باشد فلذا قراردادی که به صورت شفاهی و یا ناقص تنظیم شود در آینده برای طرفین و علی‌الخصوص برای موجر یا صاحب خانه مشکلاتی را به بار خواهد آورد دومین مطلب در رابطه با تنظیم قرارداد اجاره این است که الزاما نیازی به تنظیم قرارداد اجاره بر روی فرم قولنامه نیست بسیاری از املاکی ها برای کمیسیون و یا مبلغ بیشتری را از موجر یا مستاجر دریافت نمایند طرفین معامله و اجاره را طوری توجیه می نمایند که گویا این فرم قولنامه موجود در املاکی ها جزو اسناد رسمی می شود در صورتی که به هیچ عنوان قولنامه املاک جزو اسناد رسمی محسوب نمی‌شود و هرچند تنظیم قرارداد اجاره توسط طرفین یعنی موجر و مستاجر تنظیم شده باشد و به امضا و مهر املاکی نیز رسیده باشد باز هم این قرارداد علیرغم اینکه داخل یک فرم و شکل خاصی تنظیم و نگارش شده است جزو اسناد رسمی محسوب نمی‌شود و اگر طرفین در تنظیم قرارداد اجاره به اختلافی بر خورد نمایند قطعاً بایستی جهت حل و فصل اختلاف به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند پس نکته ایی که در همین ابتدا به آن اشاره می‌کنم این است که قرارداد اجاره که بر روی کاغذ عادی یا فرم مبایعه نامه یا فرم موجر و مستاجر املاکی ها تنظیم می شود به هیچ عنوان قرارداد رسمی اجاره محسوب نمی‌شود و تنها قرارداد رسمی به عنوان قرارداد رسمی اجاره خواهد شد که در دفتر اسناد رسمی و توسط سردفتر تنظیم شده باشد نکته دیگر در خصوص تنظیم قرارداد موجر و مستاجر این است که بایستی پس از تنظیم قرارداد اجاره در دفتر معاملات املاک حتماً و حتماً به امضاء معاملات املاک رسیده و به قرارداد اجاره به سه نسخه تقسیم شده و هر یک از طرفین نسخه خاص خود را در همان جلسه تنظیم قرارداد اجاره تحویل بگیرد چرا که در بسیاری از موارد پیش آمده که معاملات ملکی پس از تنظیم قرارداد اجاره و به جهت سهل انگاری یکی از طرفین یا صاحبخانه که موجر نامیده می شود و یا مستاجر نسخه مربوط به یکی از طرفین را تحویل نداده و در آینده با توجه به بروز مشکلات و احیانا اختلافی که نیاز به مراجعه به دادگستری و شورای حل اختلاف داشته باشد از دادن نسخه مربوط به هر یک از طرفین خودداری خواهد کرد پس لازم است پس از تنظیم قرارداد اجاره حتمن در همان جلسه تنظیم قرارداد اجاره و و بدون توجه به بهانه‌های معاملات املاکی حتماً دریافت نمایید نکته بعدی در تنظیم قرارداد اجاره این است که باید ابتدا و انتهای سال مالی مشخص شود نحوه پرداخت اجاره باید مشخص شود در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره استنکاف ورزد ضمانت اجرای آن در قرارداد اجاره مشخص شود دقت داشته باشید در قرارداد اجاره شاهد بایستی ذیل قرارداد اجاره را امضا نمایند بسیاری از اوقات طرفین بدون توجه به این موضوع قرارداد اجاره را بین خود یعنی موجر و مستاجر تنظیم نموده و در آینده با مشکلات مواجه می شوند چرا که در صورتی که دو نفر شاهد پای قرارداد اجاره را امضا نکنند این قرارداد مشمول قانون سال ۷۶ موجر و مستاجر نخواهد شد یعنی یک اتفاق شکلی و می تواند باعث شود که تخلیه عین مستاجره یا تخلیه ملک استیجاری با مشکل ۱۰۰ درصدی مواجه شود حتما دقت کنید که بایستی قرارداد اجاره به امضاء دو نفر شاهد برسد و در صورتی که در آن لحظه شادی وجود ندارند تنظیم قرارداد اجاره را به زمان دیگری موکول نمایید علم خصوص زمانی که شما صاحب خانه و یا موجر هستید بلوار وکیل پایه یک دادگستری اعتقاد دارم بسیاری از قراردادهای اجاره نیازمند بررسی و تنظیم آگاهانه میباشند مثال زمانی که قرارداد اجاره تنظیم میشود به هیچ وجه نحوه خاتمه قرارداد اجاره مشخص نمی‌شود که اگر مثلاً مستاجر قصد خروج از ملک استیجاری را داشته باشد چگونه باید پول خود را تحویل بگیرد چرا که معمولاً در انتهای قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر در خصوص تخلیه و تحویل پول مستاجر مشکلات پیش می‌آید به این صورت که موجر انتقاد دارد اول باید مستاجر ملک را تخلیه کند و همچنین مستهجن نیز اعتقاد دارد این موجر است که بایستی به عنوان صاحبخانه مبلغ ودیعه را پرداخت نماید و لذا بسیاری از اوقات در انتهای سال مالی و در انتهای سال بین موجر و مستاجر اختلافی دال بر خاتمه قرارداد اجاره پیش می‌آید بهترین راه این است که از ابتدای تنظیم قرارداد اجاره نحوه تخلیه ملک بین شما و صاحب خانه و یا بین شما و مستاجر به صورت روشن و شفاف الان با شفافیت کامل تنظیم شود دیگر اینکه در صورتی که مستاجر در انتهای سال مالی ملک را تخلیه نکرد صاحبخانه دقیقاً باید چه بکند صاحبخانه در این صورت بایستی جهت تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و خود به هیچ عنوان نمی تواند و سائل مستاجرا ملک استیجاری خارج نماید دست حکم تخلیه را از شورای حل اختلاف تحویل گرفته و سپس اقدام به تخلیه نماید اگر مستاجر قصد تخلیه داشته باشد و سال مالی و سال استیجاری نیز به پایان رسیده باشد دقیقاً چه باید بکند قرارداد اجاره یک قرارداد یک عقد لازم در حقوق شناخته می شود پس از چند ماه اجاره دیگر قصد در ملک استیجاری را ندارد همه را تخلیه کند و لذا بایستی تا پایان سال مالی نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نماید البته می تواند بنا به اختیار اموال خود را از من کسی جای خارج کرده اما بایستی تا پایان سال مالی اجاره بها را به صاحبخانه پرداخت کند همچنین صاحب خانه نیز نمی تواند سال استیجاری مستاجر را از ملک اداری و به جهت استفاده شخصی و یا اینکه تمایلی به ماندن مستاجر ندارد این عقد لازم را به هم بزند نکته بسیار مهم دیگری که به عنوان وکیل پایه یک دادگستری در خصوص قرارداد اجاره و تنظیم قرارداد اجاره شایان ذکر است که برای شما ذکر بکنم این است که حتماً باید قرارداد اجاره نسبت به پرداخت خسارت در خصوص نحوه استفاده از عین مستاجره یا محل مورد اجاره اشاراتی را داشته باشد بسیاری از اوقات پیش می آید که مستاجر پس از خروج از منزل خساراتی را به ملک وارد می کند داخل قرارداد اجاره به نحوه پرداخت این خسارات بدون نیاز به مراجعه به دادگستری و یا شورای حل اختلاف اشاراتی صورت بگیرد همچنین لازم است خرج و مخارج توسط صاحب خانه یا مستاجر استیجاری صورت می گیرد به طور کامل و شفاف قبل و بعد از اجاره به آنها اشاره شده و در هر مرحله از تعمیرات نحوه پرداخت و مطالبه خسارت هریک از آنها به صورت روشن و شفاف یعنی بین صاحبخانه و مستاجر روشن و واضح باشد پس از اتمام قرارداد اجاره مشکلی بین موجر و مستاجر پیش نیاید
درصورت اختلاف شورای حل اختلاف چگونه به دعوای تخلیه رسیدگی می کند .
و نکته پایانی در خصوص قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر یعنی صاحب خانه و مستاجر این است که اگر اختلافی پیش آمد دقیقاً باید چه کرد اختلاف از طرف مستاجر باشد یعنی اینکه مستاجر مشکلی با موجود داشته باشد بهترین راه حل این است که برای حل مشکل به شورای حل اختلاف مراجعه کند و بدون ایجاد درگیری علت شود به پرونده دیگری باز کند و بدون ایجاد مشکل به شورای حل اختلاف مراجعه شود پس از مراجعه به شورای حل اختلاف دادخواست مطالبه قرض الحسنه صاحب خانه به شورای حل اختلاف داده شود همچنین صاحب خانه نیز می‌تواند پس از ایجاد اختلاف حل اختلاف مراجعه کرده و برای مطالبه اجاره هایی که به تعویق افتاده تقاضای تامین دلیل بکند درد صورت مستاجر باشد و اختلاف از طرف صاحبخانه نیازمند مراجعه به شورای حل اختلاف می باشد شورای حل اختلاف پس از وصول دادخواست به شورا از طرف موجر و چه از طرف مستاجر نموده و به مقتضی را صادر خواهد کرد که البته بهتر این است که چه مستاجر و صاحبخانه هستیم حتما در جلسات دادرسی حضور پیدا کرده و از خود دفاع کنیم چرا که تصور غلطی که بین مردم وجود دارد این است که در صورتی که خودرو محسوب می کنند حضور در جلسه دادرسی چه در شورای حل اختلاف نظر در دادگاه امتناع می‌کند که این کار قطعاً اشتباه خواهد شد لذا لازم است که مستاجر و موجر هستید به عنوان وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری در جلسه دادرسی شرکت کرده و از حقوق موکل خود و از حقوق خود در جلسه دادرسی دفاع کنید حتی اگر خودرو در دعوای مطروحه موفق و برنده می دانید پس از رسیدگی دعوا در شورا و احراز صلاحیت توسط شورا دفاعیات مطالبه شده و طرفین که موجر و مستاجر باشند دفاعیات خود را به صورت لایحه باید به شورای حل اختلاف تقدیم و ارائه نمایند پس از تقدیم لوایح شورا در وقت مقتضی رای دادگاه را صادر نموده و به طرف ابلاغ خواهد کرد و پس از ابلاغ رای شورای حل اختلاف به طرف یعنی موجر و مستاجر طرفین حق خواهد داشت در صورت اعتراض به دادگاه نموده و در یک مرحله دیگر حق اعتراض آنها محفوظ خواهد بود
اکبر فتح اللهی
وکیل پایه یک دادگستری